別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
防府 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
防府 5-2 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　原田　一雄   TEL.
鑑定評価額 7,790,000 円  １㎡当たりの価格 41,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 32,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 防府市八王子１丁目１３６４番１
｢八王子１－２５－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 190  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,360)

1:2.5		 店舗

ＲＣ3F1B		 小売店舗、事務所等
が建ち並ぶ商業地域
 東6m市道 水道、ガス、下水 防府

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 防府駅北西方

450m		 法令

規制		 商業
(90,360)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、事務所等が混在する商業地域で、特段の変動要因等は認められず、当面は現状を維持するものと予測され
る。地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     27,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は防府市の中心市街地及びその周辺の商業地域一円。需要者は防府市内の中小規模の個人事業者や法
人事業者等が主体となっている。周辺大型商業施設へ客足を奪われ、既存商業地域の衰退化傾向は続いていたが、長く
続いた地価下落による値頃感もあって、地域内の需給関係は改善傾向で推移している。商業地取引件数の減少並びに取
引される価格は様々であること等から、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自用の店舗、事務所等が混在する商業地域で、需要者の多くは自用目的での取引が中心であり、土地価格に
見合う賃料水準は形成されておらず、収益価格は低位に試算され、その信頼性は相対的に劣る。比準価格は規範性を有
する事例を中心に求められ、市場の実態を反映し、その信頼性は相対的に優れる。以上より、比準価格を重視し、収益
価格を参酌のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　防府 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     58,800 円／㎡		 [102.2]
100		 100
[100.0]		 100
[146.7]		 [100.0]
100		 41,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     40,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 防府市の人口は微減傾向、高齢化率は上昇傾
向で推移している。商業地の地価は安定的に
推移しているが、地域的な需要の強弱が認め
られる。

周辺ではマンション建築も始まり、地域内の
人口増加、商業環境の改善に係る期待感等を
反映し、地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 防府 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 防府市０４

-20034		 防府市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16m市道、
北1.2m、
二方路
近商

(90,200)
b 防府市０６

-10009		 防府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南20m県道、
西3m、角地
商業

(100,400)
c 防府市０６

-21021		 防府市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南5m市道、
中間画地
商業

(100,300)
d 防府市０４

-22011		 防府市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
東8m、角地
近商

(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
19,680  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[  60.0]		 100
[  76.8]
43,349 		 100
[ 106.8]
40,589 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
40,600 
b (　           ) 
70,600  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
70,882 		 100
[ 167.5]
42,318 
42,300 
c (　           ) 
35,514  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
34,490 		 100
[  92.0]
37,489 
37,500 
d (　           ) 
41,419  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
39,959 		 100
[  90.3]
44,251 
44,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　 -23.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     41,200 円／㎡]  



防府 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,743,210 
1,161,315 
4,581,895 
4,307,000 
274,895 		 （　0.9722）
267,253 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      5,139,481 円　　　　（　     27,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
防府 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 105.00 Ｓ3 315.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   360 ％   190 ㎡      8.4 m x   22.2 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２から３階はフロア貸し事務所を想定した。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 建物の構造、規格等による制約。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
105.00 
80.0 
84.00 
2,160 
181,440 		 3.0  544,320 
1.0  181,440 

 2～ 2		 事務所
105.00 
85.0 
89.25 
1,830 
163,328 		 3.0  489,984 
1.0  163,328 

 3～ 3		 事務所
105.00 
85.0 
89.25 
1,830 
163,328 		 3.0  489,984 
1.0  163,328 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
315.00 
83.3 
262.50 

508,096 		 1,524,288 
508,096 
⑨年額支払賃料        508,096 円　×　12ヶ月　＝　       6,097,152 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     262.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 標準的と言えるまで一般化していないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金（敷金）等により担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,097,152 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       487,772 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,609,380 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,524,288 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,023 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          508,096 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         119,807 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,743,210 円　　　　（　        30,227 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 防府市賃２８
　　　　-7001		 2,293  
(   2,282) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[114.0]		 100
[100.0]
2,235 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,212 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,160 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 防府市賃２８
　　　　-7003		 2,687  
(   2,626) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[132.0]		 100
[ 95.0]
2,143 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
防府 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 295,000 円  　　　　     59,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 182,915 円  　　　        6,097,152　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       63,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      501,500 円  　　　　     59,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        59,000 円  　　　　     59,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        59,000 円  　　　　     59,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,161,315 円　（　　　　　　         6,112 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 59,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 182,000 円／㎡　×　     315.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0730     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,307,000 円  
（　　　　　        22,668 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,743,210 円      
②総費用 1,161,315 円      
③純収益　①－② 4,581,895 円      
④建物等に帰属する純収益 4,307,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 274,895 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 267,253 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,407 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,139,481 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      27,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 防府 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　防府市八王子一丁目１３６４番１
 2506000287880-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
防府 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
防府 5-2 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　原田　邦夫   TEL.
鑑定評価額 7,810,000 円  １㎡当たりの価格 41,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 32,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 防府市八王子１丁目１３６４番１
｢八王子１－２５－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 190  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,360)

1:2.5		 店舗

ＲＣ3F1B		 小売店舗、事務所等
が建ち並ぶ商業地域
 東6m市道 水道、ガス、下水 防府

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ　市道 交通

施設		 防府駅　北西方

450m		 法令

規制		 商業
(90,360)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺でマンション、商業施設等の開発が進行しており、地域の活性化が期待される。地価については、暫くは地
価上昇が継続するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     27,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は防府市内一円の圏域である。需要者は地元の個人事業者及び企業等が中心になるものと思料される。近隣
地域は、店舗、事務所等が見られる既存商業地域であり、商業環境は停滞感があるが、周辺地域の開発動向の影響によ
り、需給は堅調な状況で推移している。土地取引の中心価格帯については、取引される画地規模が一様ではなく、標準
化されていないことから、総額としての価格帯は把握しがたい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗、事務所等が見られる地域であり、自己使用を目的とした取引が中心である。収益価格は、元本価格に見合った賃
料収益が得られず、その結果として比準価格よりも低位に試算された。比準価格は、市内の類似地域における規範性の
ある取引事例から試算した価格であり、適合性及び規範性は高い。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、
収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　防府 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     58,800 円／㎡		 [102.2]
100		 100
[100.0]		 100
[146.5]		 [100.0]
100		 41,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     40,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 防府市の人口は減少基調にあり、高齢化率は
概ね横ばい基調にある。市内の新設住宅着工
戸数（持家）は概ね横ばいで推移している。


周辺でマンション、商業施設等の開発が進行
しており、地域の活性化が期待される。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +39.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 防府 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 防府市０５

-7051		 防府市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東12m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b 防府市０５

-10018		 防府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m市道、
西4m、角地
商業

(100,300)
c 防府市０５

-7029		 防府市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北8m市道、
東6m、角地
１住居

(70,200)
d 防府市０６

-10009		 防府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南20m県道、
西3m、角地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
34,617  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.0]
49,651 		 100
[ 124.3]
39,944 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
39,900 
b (　           ) 
67,039  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
63,687 		 100
[ 150.9]
42,205 
42,200 
c (　           ) 
39,234  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
40,556 		 100
[  97.6]
41,553 
41,600 
d (　           ) 
70,600  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
70,882 		 100
[ 164.4]
43,116 
43,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +31.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +51.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     41,300 円／㎡]  



防府 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,743,210 
1,161,315 
4,581,895 
4,307,000 
274,895 		 （　0.9722）
267,253 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      5,139,481 円　　　　（　     27,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
防府 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 105.00 Ｓ3 315.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   360 ％   190 ㎡      8.4 m x   22.2 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～３階：事務所、各階フロア貸しを想定 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 用途・構造・規模等を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
105.00 
80.0 
84.00 
2,160 
181,440 		 3.0  544,320 
1.0  181,440 

  ～ 2		 事務所
105.00 
85.0 
89.25 
1,830 
163,328 		 3.0  489,984 
1.0  163,328 

  ～ 3		 事務所
105.00 
85.0 
89.25 
1,830 
163,328 		 3.0  489,984 
1.0  163,328 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
315.00 
83.3 
262.50 

508,096 		 1,524,288 
508,096 
⑨年額支払賃料        508,096 円　×　12ヶ月　＝　       6,097,152 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     262.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 標準的と言えるまで一般化していないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金（敷金）等により担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,097,152 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       487,772 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,609,380 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,524,288 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,023 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          508,096 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         119,807 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,743,210 円　　　　（　        30,227 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 防府市賃２８
　　　　-7020		 1,899  
(   1,895) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,999 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,212 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,160 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 防府市賃２８
　　　　-7005		 1,859  
(   1,818) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]
2,302 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
防府 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 295,000 円  　　　　     59,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 182,915 円  　　　        6,097,152　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       63,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      501,500 円  　　　　     59,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        59,000 円  　　　　     59,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        59,000 円  　　　　     59,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,161,315 円　（　　　　　　         6,112 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 59,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 182,000 円／㎡　×　     315.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0730     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,307,000 円  
（　　　　　        22,668 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,743,210 円      
②総費用 1,161,315 円      
③純収益　①－② 4,581,895 円      
④建物等に帰属する純収益 4,307,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 274,895 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 267,253 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,407 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,139,481 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      27,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 防府 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　防府市八王子一丁目１３６４番１
 2506000287880-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考