鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

防府 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	防府市０６ -10031	防府市		田		不整形	北東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	防府市０６ -22007	防府市		田		長方形	北西4m道路、北東2.5m、角地		１住居 (70,160)
c	防府市０５ -22003	防府市		田		ほぼ長方形	南東4.8m市道、中間画地		｢調区｣ (60,100)
d	防府市０６ -10022	防府市		田		ほぼ台形	南西6m市道、西4m、角地		１中専 (70,200)
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 6,050	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	6,722	100 [ 120.8]	5,565	画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[100.0] 　　　　100	5,570
b	(　　 ) 6,958	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 101.0]	6,862	100 [ 124.8]	5,498		5,500
c	(　　 ) 5,259	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	5,259	100 [ 95.8]	5,490		5,490
d	(　　 ) 7,213	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	7,213	100 [ 130.1]	5,544		5,540
e	(　　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -7.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +25.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	画地	行政	その他	交通・接近	環境	宅地造成
						行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 5,540 円／㎡]

防府 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　（円／㎡）	⑤投下資本収益　(③+④) x np (円／㎡) 　n： 12.0 月　p： 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
20,200	（　 80.0 ％） 16,160	6,600		792	1,000	7,768
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 18.0 月　p: 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: 4.8 ％　m: 4.0 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.8475　　　　 6,583		1　　(1+r)^m　： 0.8290　 5,457		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		5,460

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	防府市０６ -10006	25,112	100 [100.0]	[100.6] 100	100 [ / ]	100 [104.0]	100 [119.6]	20,310	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 0.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[100.0] 　　　　　　100	20,300
	b	防府市０６ -7003	16,913	100 [100.0]	[100.3] 100	100 [ 85.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	19,760		19,800
	c	防府市０５ -21006	23,351	100 [100.0]	[101.5] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [112.1]	20,527		20,500

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.06	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 +2.0	環境　　　 +15.0
			画地　　　 +4.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 +2.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.05	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 -2.0
			画地　　　 +1.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 +2.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 0.09	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -3.0	交通・接近 +3.0	環境　　　 +10.0
			画地　　　 +3.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 +2.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

20,200 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	防府 -7	26,000	[100.8] 100	100 [103.0]	100 [125.9]	20,210	[100.0] 100	20,200

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 -3.0

交通・接近　　 +1.0

環境　　 +26.0

行政　　 +2.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

20,200 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   2,964 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      0 ｍ、西     10 ｍ、南     25 ｍ、北     20 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　100 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      9　画地
＊１画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　    225 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  20.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  20.0 ％

＊擁壁工事の概要
　法地部分をコンクリート擁壁等で
　改修。
　
　
＊道路工事の概要
　アスファルト舗装区画街路６ｍ。
　
　
　
＊排水工事の概要
　Ｕ字側溝を使用。
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　公園・植樹・フェンス
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 90.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 90.0 ｍ
＊その他
　
　
　
　
　

４　不動産ＩＤ

防府 3-1　宅地見込地-4

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	防府市大字牟礼字二ノ山門７３７番	2506000324737-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25

備考

別記様式第二

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月14日　提出
防府 3-1　宅地見込地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

防府 3-1

山口県

山口第１

氏名

不動産鑑定士　原田　一雄

TEL.

鑑定評価額

6,080,000 円

１㎡当たりの価格

5,540 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別	市比準

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

防府市大字牟礼字二ノ山門７３７番

②地積(㎡)

1,098

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

１低専
(50,80)

（その他）
土砂災害警戒区域

2:1

田

農地のほかに戸建住宅も見られる宅地見込地地域

東1.5m未舗装道路

水道、ガス、下水

防府

5.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 10 ｍ、南 25 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

農地（宅地見込地）

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 1,250 ㎡程度、形状　ほぼ整形

④地域的特性

特記

事項

特にない

道

路

１．５ｍ道路

交通

施設

防府駅　北東方

5.2km

法令

規制

１低専
(50,80)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の
　将来予測

農地のほか一般住宅等が見られる宅地見込地地域で、特段の地域変動要因等は認められず今後も現状を維持する
ものと思料される。郊外の宅地見込地に係る需要は弱含みで、地価は下落傾向で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

転換後、造成後の低層住宅地

(4)対象標準地
　の個別的要
　因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　 5,540 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　 5,510 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は防府市内の宅地見込地の存する圏域。主たる需要者は防府市内の不動産開発業者であるが、隣接市
の不動産開発業者等も見込まれる。宅地見込地の需給動向は、居住環境等に優れる市中心部付近において安定的な需要
が認められるが、その他の地域における需要は弱含みで推移している。宅地見込地の取引価格及び画地規模等は様々で
あり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市内の類似地域に存する取引事例より求められた価格であり、市場の実態を反映し、実証性及び信頼性等に
優れる。控除法による価格は想定要素を含むため、その信頼性は相対的に劣る。したがって、比準価格を採用し、控除
法による価格は参考にとどめ、さらに、地域の実情並びに今後の地価動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり
決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

画地　　　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

イ
対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 5,560 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　 -0.4 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は持直しの動きが見られる。市中心部の住
宅地需要は底堅いが、郊外部の需要は弱含みで、二
極化が進行している。

特段の地域要因の変動は認められない。郊外の宅地
見込地の需要は市中心部に比べ弱含みで、地価は下
落傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

地域要因の比較

交通・接近　　　　　　

環境　　　　　　　　　

宅地造成　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　