令和6年1月12日　提出 防府 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   防府 -17 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　後　英雄   TEL.

鑑定評価額 6,090,000 円  １㎡当たりの価格 12,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 防府市大字佐野字森国８６８番 ②地積 　(㎡) 487   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1.2:1 住宅 ＲＣ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 東5.5m市道 水道 防府 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 防府駅西方 4.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域で、今後とも当該住宅環境を維持すると予測する。需給は均衡しており 、地価水準は横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、防府市内の郊外の農家住宅と一般住宅が混在する地域一円。需要の中心は、自己所有目的で、防府市及 び周辺市町に通勤可能な居住者であるが、圏外からの転入者は少ない。土地の需給は均衡しており、活性化までには至 っていない状況にある。類似の品等での市場の中心となる価格帯は、土地では５００㎡程度で６００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域であり、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難で、最有効使用及び市場参加者の 観点から規範性が乏しいので収益価格は試算しなかった。本件では、自用目的での取引が中心であるので、市場の実態 をより反映した比準価格を採用し、今後の不動産市況の動向等を総合的に考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は持ち直している。地価は中心市街 地の住宅地に係る需要は活性化しており、郊 外部の需要は弱い。 地域要因の変動は特にない。需給は均衡して おり、地価は横ばいで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％