令和6年1月14日　提出 防府 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   防府 -15 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　悟   TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 33,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 防府市石が口２丁目７８０番５ ｢石が口２－２－２６｣ ②地積 　(㎡) 359   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、ア パート等が建ち並ぶ 住宅地域 西5.2m市道 水道、ガス、下水 防府 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北５．２ ｍ市道 交通 施設 防府駅南西方 1.6km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近時、特筆すべき地域変動は見られないが、防府市中心市街地近郊に位置し、良好な利便性・居住環境を備えた 地域性を背景として、市場における選好性は強く、地価は当面堅調に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、防府市中心市街地近郊及びその周縁部を中心に、利便性の良好な住宅地域が圏域と言え、主な需要者は 防府市内在住者と推定される。ＪＲ防府駅を中心とした中心市街地に比較的近接するほか、教育施設にも近接する等、 本件近隣地域は生活利便性に優れており、需要は底堅い状況が続き、地価は堅調に推移している。尚、土地については 標準的規模で概ね１２００万円前後が中心価格帯と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域で、対象地の地域性及び規模等の観点から不動産賃貸市 場の相場に基づいて収益還元法を適用したが、土地に帰属する純収益算定の段階でマイナスとなった。よって本件では 、近隣地域の実情を勘案の上、代表標準地を規準とした価格等との均衡にも十分留意し、市場性を反映した比準価格を 採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　防府 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,700 円／㎡ [102.6] 100 100 [104.0] 100 [127.0] [102.0] 100 33,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向。高齢化率は県平均より低い が上昇傾向。不動産市場における選好性の強 弱は地域間にバラツキがあり二極化の状況が 継続している。 防府市中心市街地近郊の利便性の良い住宅地 域であり地域的選好性は強く、地価は現在堅 調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％