令和6年1月14日　提出 防府 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   防府 -9 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　藤田　泰宜   TEL.

鑑定評価額 6,410,000 円  １㎡当たりの価格 37,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 防府市緑町１丁目１３４１番１９ ｢緑町１－３－２｣ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅と事 務所等が混在する住 宅地域 西4m道路 水道、下水 防府 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ道路 交通 施設 防府駅東方 900m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 変動要因は特に認められず当面は現状を維持するものと予測される。近年地価は概ね安定的に推移しており、今 後もこの傾向は続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は防府市中心市街地及びその周辺に存する利便性の良い住宅地域の圏域。需要者は防府市内に通勤する３０ 代から４０代の一次取得者層が中心と考えられる。地価は長い間下落基調で推移してきたが、近年は地価下落による値 頃感や、利便性を反映して概ね安定的に推移している。取引の中心となる価格帯は標準的な画地規模で６５０万円程度 と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域の標準的な画地規模では駐車スペース等を考慮すると経済合理的な収益物件の想定が困難であることから収益 還元法を適用できなかった。居住の快適性を重視する住宅地域にあって、市場参加者は周辺の取引価格を参考に自己の 取引価格を決定する傾向にあることから、類似性の認められる複数の取引事例に裏付けられた比準価格の信頼性は高い と判断される。よって、代表標準地との均衡に留意し、比準価格を以て鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　防府 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,700 円／㎡ [102.6] 100 100 [104.0] 100 [111.9] [102.0] 100 37,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は概ね横這いから微減傾向で推移してい る。高齢化率は県全体より低いが上昇傾向に ある。取引件数は概ね横這いから微増傾向で 推移している。 中心市街地へ近接する利便性を反映し、地価 は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％