令和6年1月14日　提出 防府 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   防府 -8 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　中野　亘   TEL.

鑑定評価額 4,560,000 円  １㎡当たりの価格 27,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 防府市大字新田字原田村１３３４番２０ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 北西4m私道 水道、ガス、下水 防府 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ私道 交通 施設 防府駅南方 3.6km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺商業施設の充実等により利便性が向上している。周辺ではミニ開発等が実施され人口及び世帯数が増加した 。当面は同様の住環境を維持しつつ推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏については、防府市内に所在する住宅地域一帯の圏域と捉えた。需要者の中心としては市内に通勤する個人 等であると思料する。近隣地域は商業施設や小学校に近接しており、良好な居住環境も有しており、一定の住宅地需要 が安定的に推移している。土地取引の中心価格帯については、画地規模や当事者間の関係性により大きな隔たりがある が、標準画地規模で考えると概ね５００万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を主体とした住宅地域であり、標準地の画地規模から賃貸事業計画の経済合理性が認められないと 判断し、収益還元法の適用は断念した。比準価格は、周辺地域内における規範性のある取引事例を中心に試算した価格 であり、市場の実態を反映しており、説得力及び信頼性は高い。よって、本件では比準価格を標準に、市場の動向にも 留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　防府 -9                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     26,700 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外情勢や為替変動等の影響を受けて物価上 昇が続く中、国内不動産市場においても一部 に買い控え等も見られるが、概ね安定的に推 移している。 令和５年７月から浸水想定区域内の調整区域 においては開発不可能となり、分譲地供給の 動向が近隣地域にも影響を与える可能性があ る。 商業施設や小学校に近接し、良好な居住環境 を維持しており、一定の競争力を有する。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％ +1.1 ％