令和6年1月14日　提出 防府 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   防府 -5 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　藤田　泰宜   TEL.

鑑定評価額 2,880,000 円  １㎡当たりの価格 14,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 防府市大字向島字薮原１５０番７外 ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北4m市道 水道 防府 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   500 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 防府駅南東方 5.6km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ市街化調整区域内の既成住宅地域で、不動産の需要喚起につながる地域要因の変動は 特に認められず、外部からの転入は限定的で、今後も地価の下落基調は続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、防府市内の市街化調整区域内に存する既成住宅地域を中心とした住宅地域の圏域。公法上の規制等から 転入者は少なく、需要者は当該地域に何らかの関係性を有する者にほぼ限定され、不動産需要は弱含みの状況が続いて いる。取引される価格は規模、公法規制の程度、周辺環境等によってまちまちで、総額面において需要の中心となる価 格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内にあって、賃貸市場の成熟の程度が極めて低く、経済合理的な収益物件の想定が困難であ ることから収益還元法を適用できなかった。比準価格は、状況の類似した複数の取引価格より求めており、市場の実態 を反映した実証的且つ客観的な価格で、その規範性は高いと判断される。よって、代表標準地価格との均衡に留意し、 比準価格を以て鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　防府 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 89.8] [100.0] 100 13,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は概ね横這いから微減傾向で推移してい る。高齢化率は県全体より低いが上昇傾向に ある。取引件数は概ね横這いから微増傾向で 推移している。 市街化調整区域内にあって、公法上の規制か ら需要は限定的で、地価も下落傾向が続いて いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％