別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
山口 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
山口 5-3 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　中野　亘   TEL.
鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 66,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 山口市平井字原６７８番７外
 ②地積
　(㎡)		 234  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準住居
(60,200)

（その他）
台形
1:1.5		 店舗兼住宅

Ｓ2		 店舗併用住宅、事務
所等が混在する路線
商業地域		 北東20m県道 水道、ガス、下水 湯田温泉

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ県道 交通

施設		 湯田温泉駅南方

900m		 法令

規制		 （都） 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 山口大学周辺の幹線沿いの路線商業地域であり、店舗や事務所等が建ち並んでいる。背後の住宅地域の成熟して
おり、今後も安定した商環境のまま推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     41,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏については山口市内の商業地域一帯の圏域と捉えた。需要者は市内の商業地に地縁性を持つ個人事業者が中
心と思料するが、県内有力企業や全国的なチェーン店舗も含まれる。国立大学や温泉歓楽街に近接した立地であり、同
地域への潜在的な出店意欲は十分にあり、商業地としての土地需要も旺盛である。需要の中心となる価格帯は、標準的
画地規模で、１，５００万円前後の物件が中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、山口市中心部に近接する平川地区の商業業地域である。１棟貸しの低層店舗が主流の地域であり、テナン
ト契約及び賃料水準は契約当事者の事情に大きく左右される。実証性の高い現実の取引事例に基づく比準価格が求めら
れた際には、収益価格は説得力の面で一歩譲ることになる。本件では比準価格を標準として、収益価格を関連づけ、代
表標準地との均衡にも留意し、標準地の価格推移も踏まえて、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　山口 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     85,500 円／㎡		 [101.2]
100		 100
[100.0]		 100
[131.3]		 [100.0]
100		 65,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外情勢や為替変動等の影響を受けて物価上
昇が続く中、国内不動産市場においても一部
に買い控え等も見られるが、概ね安定的に推
移している。

山口大学周辺の幹線道路沿い商業地域として
安定した商業環境を維持し続けている。



商業地間の競争は激しいが、山口大学に近い
幹線道路沿いへの需要は根強く、競争力を有
する。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +31.5
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 山口 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 山口市０６

-11043		 山口市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東24.5m県
道、中間画地
（都） 準住居

(60,200)
b 山口市０５

-17046		 山口市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西8.5m県道
、中間画地
（都） 商業
駐車場整備地区
(90,400)
c 山口市０５

-22014		 山口市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東5m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,300)
d 山口市０５

-11085		 山口市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東7.5m市道
、中間画地
（都） 商業
駐車付置義務
駐車場整備地区
(90,400)
e 山口市０４

-21032		 山口市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西25m県道、
中間画地
（都） 準住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
60,582  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
60,703 		 100
[  91.0]
66,707 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
66,700 
b (　           ) 
62,513  		 100
[ 120.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
52,094 		 100
[  81.0]
64,314 
64,300 
c (　           ) 
70,108  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
70,669 		 100
[  99.7]
70,882 
70,900 
d (　           ) 
49,149  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  97.0]		 100
[  97.0]
52,236 		 100
[  83.0]
62,935 
62,900 
e (　           ) 
85,065  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
85,065 		 100
[ 121.2]
70,186 
70,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     67,000 円／㎡]  



山口 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,379,186 
692,036 
2,687,150 
2,168,100 
519,050 		 （　0.9722）
504,620 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      9,704,231 円　　　　（　     41,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
山口 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 90.00 Ｓ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   234 ㎡     14.0 m x   19.0 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 幹線道路を活用した鉄骨造の店舗を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段使用のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
90.00 
100.0 
90.00 
1,759 
158,310 		 4.0  633,240 
1.0  158,310 

  ～ 2		 事務所
90.00 
100.0 
90.00 
1,560 
140,400 		 4.0  561,600 
1.0  140,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

298,710 		 1,194,840 
298,710 
⑨年額支払賃料        298,710 円　×　12ヶ月　＝　       3,584,520 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費込みのケースを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,584,520 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       286,762 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,297,758 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,194,840 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,993 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          298,710 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          70,435 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,379,186 円　　　　（　        14,441 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 山口市賃０３
　　　　-6001		 1,971  
(   1,816) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,877 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,802 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,759 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 山口市賃３１
　　　　-20001		 1,813  
(   1,808) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,727 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
山口 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 148,500 円  　　　　     29,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 107,536 円  　　　        3,584,520　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      124,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      252,400 円  　　　　     29,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        29,700 円  　　　　     29,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,700 円  　　　　     29,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         692,036 円　（　　　　　　         2,957 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0730     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,168,100 円  
（　　　　　         9,265 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,379,186 円      
②総費用 692,036 円      
③純収益　①－② 2,687,150 円      
④建物等に帰属する純収益 2,168,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 519,050 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 504,620 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,156 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,704,231 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      41,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 山口 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　山口市平井字原６７８番７
 2500000059675-0000
2 　山口市平井字原６７８番９
 2500000059677-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
山口 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
山口 5-3 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　原田　一雄   TEL.
鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 66,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 山口市平井字原６７８番７外
 ②地積
　(㎡)		 234  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準住居
(60,200)

（その他）
台形
1:1.5		 店舗兼住宅

Ｓ2		 店舗併用住宅、事務
所等が混在する路線
商業地域		 北東20m県道 水道、ガス、下水 湯田温泉

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ県道 交通

施設		 湯田温泉駅南方

900m		 法令

規制		 （都） 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗併用住宅、事務所等が混在する路線商業地域で、特段の変動要因等は認められず、今後も現状を維持するも
のと予測する。地価は安定的に推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     42,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は旧山口市内の中心部及びその周辺の商業地域一円。需要者は地元の個人事業者及び県内で事業を展
開する法人事業者等が見込まれる。ＪＲ湯田温泉駅の南方に位置する幹線道路沿いの商業地域で、相応の需要も認めら
れ、地価は安定的に推移している。商業地取引件数の減少並びに取引される画地規模及び価格等は様々であり、需要の
中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自用の店舗併用住宅、事務所等が中心の商業地域で、賃貸市場の成熟度は低く、さらに昨今の経済事情等を
反映し、土地価格に見合う賃料水準は形成されていないため、収益価格は低位に求められたものと判断される。比準価
格は取引市場の実態を反映し実証性等に優れ、その説得力は相対的に優れる。以上より、比準価格を重視し、収益価格
を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　山口 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     85,500 円／㎡		 [101.2]
100		 100
[100.0]		 100
[131.5]		 [100.0]
100		 65,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 山口市の人口は微減傾向、高齢化率は上昇傾
向で推移。商業地の需要は地域的な強弱が認
められ、地価は二極化傾向で推移。


地域内の商業集積は停滞しているが、相応の
需要も認められ、地価は安定的に推移してい
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 山口 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 山口市０６

-22006		 山口市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東32m国道、
北東4m、角地
（都） 近商

(100,200)
b 山口市０５

-11033		 山口市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西27m国道、
南17m、角地
（都） ２住居

(70,200)
c 山口市０５

-21026		 山口市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西15m県道、
中間画地
（都） ２住居

(60,200)
d 山口市０５

-17005		 山口市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北17m県道、
南東4m、
南西2m、
三方路
（都） 準住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
78,800  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
85,260 		 100
[ 126.7]
67,293 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
67,300 
b (　           ) 
44,326  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  75.0]		 100
[  87.6]
67,805 		 100
[ 101.9]
66,541 
66,500 
c (　           ) 
47,153  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
47,153 		 100
[  70.7]
66,694 
66,700 
d (　           ) 
46,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.8]
56,931 		 100
[  84.7]
67,215 
67,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     66,900 円／㎡]  



山口 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,578,740 
724,586 
2,854,154 
2,328,700 
525,454 		 （　0.9722）
510,846 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      9,823,962 円　　　　（　     42,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
山口 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 95.00 Ｓ2 190.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   234 ㎡     14.0 m x   19.0 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２階はフロア貸し事務所を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
95.00 
100.0 
95.00 
1,780 
169,100 		 4.0  676,400 
1.0  169,100 

 2～ 2		 事務所
95.00 
100.0 
95.00 
1,550 
147,250 		 4.0  589,000 
1.0  147,250 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
190.00 
100.0 
190.00 

316,350 		 1,265,400 
316,350 
⑨年額支払賃料        316,350 円　×　12ヶ月　＝　       3,796,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     190.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 標準的と言えるまで一般化していないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金（敷金）等により担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,796,200 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       303,696 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,492,504 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,265,400 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,642 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          316,350 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          74,594 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,578,740 円　　　　（　        15,294 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 山口市賃２８
　　　　-11057		 2,241  
(   2,189) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,874 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,824 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,780 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 山口市賃２８
　　　　-11017		 1,782  
(   1,744) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[110.0]		 100
[ 90.0]
1,765 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
山口 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 159,500 円  　　　　     31,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 113,886 円  　　　        3,796,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      124,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      263,100 円  　　　　     31,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        31,900 円  　　　　     31,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,900 円  　　　　     31,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         724,586 円　（　　　　　　         3,097 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 163,000 円／㎡　×　     190.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0730     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,328,700 円  
（　　　　　         9,952 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,578,740 円      
②総費用 724,586 円      
③純収益　①－② 2,854,154 円      
④建物等に帰属する純収益 2,328,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 525,454 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 510,846 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,183 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,823,962 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      42,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 山口 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　山口市平井字原６７８番７
 2500000059675-0000
2 　山口市平井字原６７８番９
 2500000059677-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考