令和6年1月14日　提出 山口 -301　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山口 -301 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　中野　亘   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 52,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山口市熊野町９３３番２０ ｢熊野町３－１－２｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅を主とする 、区画整然とした住 宅地域 南東5m道路 水道、ガス、下水 湯田温泉 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    90 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ道 路 交通 施設 湯田温泉駅北方 1.4km 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 山口市街地内の湯田地区に接する住宅地域であり、利便施設等への交通接近性に着目した住宅地需要が窺える。 周辺ではミニ開発等も実施されているが、今後も同様の住環境を維持しつつ推移するものと判断する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山口市街地内に所在する住宅地域一帯の範囲と捉えた。中心となる需要者としては山口市内を通勤圏とす る世帯と思料する。近隣地域は温泉街である湯田地区に接しており、小売店舗や飲食店、学校等にも近接しており、利 便性に裏付けられた根強い住宅地需要が窺える。不動産市場において取引の中心となる地価水準については、標準的画 地規模で約１２００万円程度と判断した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、自らが居住する住宅を建築する目的での取引が中心 である。アパート等の建築による賃貸経営を想定しても採算性に乏しく、収益還元法の適用は困難と判断した。本件で は、不動産市場の実態を反映した比準価格を重視し、地域の需給動向や実情等を勘案して、代表標準地を規準とした価 格等との均衡にも留意の上、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山口 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,500 円／㎡ [102.0] 100 100 [104.0] 100 [135.2] [104.0] 100 52,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外情勢や為替変動等の影響を受けて物価上 昇が続く中、国内不動産市場においても一部 に買い控え等も見られるが、概ね安定的に推 移している。 山口市街地内の湯田地区に接する住宅地域で あり、利便施設等への交通接近性に着眼した 分譲開発等も実施された。 利便施設等への接近性に優れており、競争力 を確保している。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％