令和6年1月14日　提出 山口 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山口 -11 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　中野　亘   TEL.

鑑定評価額 7,230,000 円  １㎡当たりの価格 30,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山口市小郡光が丘２５６０番１７３ ｢小郡光が丘１６－８｣ ②地積 　(㎡) 237   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南西6m市道 水道、下水 上郷 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    80 ｍ、南   120 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 上郷駅北西方 1.3km 法令 規制 （都） １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 高台の大規模住宅団地であり、戸建住宅が建ち並ぶ熟成した居住環境を維持している。特筆すべき変動要因は無 く、今後も概ね現状的のまま推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏については概ね山口市小郡地区の住宅地域一帯と捉えた。需要者の中心は山口市内の居住者または就労者と 思料する。近年では小郡地区の商業集積が進み、利便性向上を反映して住宅地需要も高まっている。商業地からは若干 離れた既存の高台の大規模住宅団地であるが、需要及び取引水準ともに概ね安定的に推移している。取引の中心となる 価格帯は、標準的画地規模の更地で概ね７００万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は高台に開発された第１種低層住居専用地域指定の住宅団地であり、専ら戸建住宅の用に供され共同住宅等 は殆ど見られない。居住の快適性に基づいて土地を選別するのが通常であり、賃貸の採算性等で経済価値を計り難い地 域であるため、収益価格の試算は断念した。以上より、同一団地を含め周辺住宅地の規範性の高い事例を採用し市場の 実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山口 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,400 円／㎡ [103.0] 100 100 [104.0] 100 [188.8] [103.0] 100 30,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外情勢や為替変動等の影響を受けて物価上 昇が続く中、国内不動産市場においても一部 に買い控え等も見られるが、概ね安定的に推 移している。 高台の大規模住宅団地として熟成しており、 特段の変動要因も無く、良好な住環境を提供 している。 需要は概ね安定的に推移しており、安定した 競争力を保ち続けている。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +73.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％