令和6年1月12日　提出 山口 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山口 -3 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　後　英雄   TEL.

鑑定評価額 23,100,000 円  １㎡当たりの価格 70,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山口市白石１丁目２３０１番４ ｢白石１－１１－９｣ ②地積 　(㎡) 326   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い利便性の良い住宅 地域 南東5.5m市道 水道、ガス、下水 山口 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 山口駅北西方 1.3km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い利便性の良い住宅地域で、今後とも当該住宅環境を維持すると予測する。需要は活性化し ており、地価水準はやや上昇で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、山口市内で、中心市街地及びその周辺の平地に位置する住宅地域である。需要者の中心は、自己 所有目的で、山口市を生活圏として通勤可能な一次取得者である。住環境が良好で、便益施設への接近性にも優れた地 域であり、需要は活性化している。中心となる価格帯は、土地では３２０㎡程度で２３００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が多い利便性の良好な住宅地域で、アパート等の収益物件もみられるが、近年の建築費に対しての回収可能な 賃料相場が形成されておらず需要も低いことから、純収益はマイナスとなり収益価格は試算できなかった。快適性を重 視する住宅地域で自用目的での取引が中心であるので、市場の実態をより反映した比準価格を採用し、今後の不動産市 況の動向等を総合的に考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　山口 -11                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     70,200 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は持ち直している。地価は中心市街 地の住宅地に係る需要は活性化しており、郊 外部の需要は弱い。 住環境及び利便性の良好な住宅地域で、地域 要因の変動は特にない。地価は上昇傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％ +1.0 ％