別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
宇部 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇部 5-2 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　正隆   TEL.
鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 44,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 35,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇部市松山町２丁目３番３
｢松山町２－４－５３｣		 ②地積
　(㎡)		 340  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1		 事務所兼住宅

ＬＳ2		 低層店舗等が見られ
る国道沿いの商業地
域		 南西36m国道 水道、下水 東新川

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 東新川駅南西方

700m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中心商業地に近い幹線国道沿いの商業地域で、ロードサイドの店舗への客足も回復していることや開発業者のマ
ンション用地の取得意欲も高く、地価は上昇率をやや拡大して推移していくものと思料される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内の商業地域一帯と思料される。需要者の中心は地元の個人・法人であるが画地規模が大きければマン
ション業者の参入も考えられる。経済活動の正常化で店舗等需要の回復が認められることや、当該近隣地域は中心市街
地に存することから住宅地需要など多様な需要が見込まれることなどから地価はやや強含み傾向にあると思料される。
土地は標準的画地規模で２０００万円以下が需要の中心と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は宇部市中心市街地の商業地エリアで発生した近時の取引事例から求められており、取引市場の実態を反映し
た現実的かつ実証的な価格である。一方収益価格は、元本投資に見合う家賃収入の限界や建築費の高止まり等により低
位に求められた。従って規範性の高い比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、代表標準地価格との均衡、対前年変動
率、単価と総額の関連、市場の需給動向、地域的特性等を総合的に勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇部 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     53,500 円／㎡		 [100.6]
100		 100
[100.0]		 100
[121.4]		 [100.0]
100		 44,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高等の懸念はあるが、個人消費や観光需
要の持ち直しで店舗等の需要が回復するなど
、全般的に商業地需要の回復がみられる。


マンション分譲が見られ売れ行きも良好であ
り、業者の素地取得意欲も改善している。立
地優位性・用途の多様性等から需要が回復し
地価は強含み。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇部 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 宇部市６

-6032		 宇部市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東25m国道、
中間画地
（都） 準住居

(60,200)
b 宇部市６

-6030		 宇部市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南西11m市道、
東8m、角地
（都） １中専

(70,200)
c 宇部市６

-5013		 宇部市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西16m市道、
南東8m、角地
（都） 近商

(100,300)
d 宇部市５調

-5006		 宇部市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
南東4.5m、
二方路
（都） 商業
特定用途誘導地区
(100,400)
e 宇部市５調

-5005		 宇部市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東15.5m市
道、中間画地
（都） 商業
特定用途制限地域
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
39,987  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
42,092 		 100
[  90.3]
46,614 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
46,600 
b (　           ) 
28,866  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[  90.8]
35,358 		 100
[  77.9]
45,389 
45,400 
c (　           ) 
41,656  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 102.0]
54,725 		 100
[ 121.4]
45,078 
45,100 
d (　           ) 
32,575  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 102.0]
35,485 		 100
[  79.3]
44,748 
44,700 
e (　           ) 
39,197  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 100.0]
51,845 		 100
[ 116.6]
44,464 
44,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +36.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     45,400 円／㎡]  



宇部 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,360,149 
492,868 
1,867,281 
1,379,700 
487,581 		 （　0.9722）
474,026 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      9,115,885 円　　　　（　     26,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇部 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 120.00 Ｓ1 120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   340 ㎡     18.5 m x   18.0 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（部分貸し）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 平家建で共用部分なし
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
120.00 
100.0 
120.00 
1,740 
208,800 		 3.0  626,400 
1.0  208,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
120.00 
100.0 
120.00 

208,800 		 626,400 
208,800 
⑨年額支払賃料        208,800 円　×　12ヶ月　＝　       2,505,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,505,600 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       200,448 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,305,152 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           626,400 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,763 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          208,800 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          49,234 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,360,149 円　　　　（　         6,942 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 宇部賃５
　　　　-8105		 1,687  
(   1,616) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,704 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,782 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,740 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 宇部賃５
　　　　-17112		 1,418  
(   1,332) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,854 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宇部 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 94,500 円  　　　　     18,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 75,168 円  　　　        2,505,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      124,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      160,600 円  　　　　     18,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        18,900 円  　　　　     18,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        18,900 円  　　　　     18,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         492,868 円　（　　　　　　         1,450 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 18,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 153,000 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0730     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,379,700 円  
（　　　　　         4,058 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,360,149 円      
②総費用 492,868 円      
③純収益　①－② 1,867,281 円      
④建物等に帰属する純収益 1,379,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 487,581 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 474,026 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,394 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,115,885 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      26,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇部 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇部市松山町二丁目３番３
 2505000286016-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
宇部 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇部 5-2 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　稲田　豊   TEL.
鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 44,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 35,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇部市松山町２丁目３番３
｢松山町２－４－５３｣		 ②地積
　(㎡)		 340  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）

1:1		 事務所兼住宅

ＬＳ2		 低層店舗等が見られ
る国道沿いの商業地
域		 南西36m国道 水道、下水 東新川

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 東新川駅南西方

700m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、当市随一の大通り沿いの商業地域で、近年郊外大型店の進展と相俟ってや精彩を欠き、現状維持的
に推移している。地価動向は、市街地内幹線道路特有の用途の弾力性が下支えし、微増基調を保持している。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、当市旧市内の普通商業地域全般と思料される。当該地域は旧市街内を走行する幹線街路沿線の既存商業
地域であり、需要者の中心は地元の個人事業者及び法人であると思料される。近年は新規出店は殆ど見られず、郊外大
型店との競合による構造的衰退、商勢の低迷は顕著。近年マンション用地需要はあるものの、顧客流失による繁華性の
低迷等と相俟って商業用地の実需要は弱い。土地は標準的画地規模で２，０００万円以下が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自用の店舗及び事務所等が比較的多い商業地域で、自用目的での取引が中心である。郊外大型店との競合等
による賃貸市場の破行性等から収益価格は比準価格に比して低く試算された。適正な取引事例を抽出し、比準した結果
で取引実体をより反映した比準価格を中心に収益価格も斟酌し、更に、昨今の不動産市況を留意するとともに、代表標
準地との秤量的検討及び前年の標準価格との対比の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇部 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     53,500 円／㎡		 [100.6]
100		 100
[100.0]		 100
[121.4]		 [100.0]
100		 44,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 購買力は郊外大型店舗に流れ、業種・業態に
よって商況は依然として厳しいものの、個人
消費は持ち直しており、全般的に商業地需要
は回復基調。

郊外大型店の進展と相俟って当該地域への顧
客の流入は弱く、新規出店もなく商業集積は
高まらず繁華性は低い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇部 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 宇部市６

-2023		 宇部市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東25m市道、
中間画地
（都） 商業
駐車場整備地区
(90,400)
b 宇部市５調

-2008		 宇部市

 底地


   
（　          ） 		 台形 南西27m市道、
中間画地
（都） 準住居

(660,200)
c 宇部市６

-5013		 宇部市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西16m市道、
南東8m、角地
（都） 近商

(100,300)
d 宇部市６

-6007		 宇部市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東36m国道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
51,749  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  82.8]
62,749 		 100
[ 141.1]
44,471 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
44,500 
b (　     39,319) 
46,258  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
48,693 		 100
[ 110.6]
44,026 
44,000 
c (　           ) 
41,656  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 102.0]
54,725 		 100
[ 122.2]
44,783 
44,800 
d (　     24,592) 
35,131  		 100
[  80.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
44,177 		 100
[  97.0]
45,543 
45,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　 -17.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 売急ぎ

 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     45,000 円／㎡]  



宇部 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の商業地につき適切なる再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,441,534 
510,960 
1,930,574 
1,452,700 
477,874 		 （　0.9722）
464,589 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      8,934,404 円　　　　（　     26,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇部 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 120.00 Ｓ1 120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 80 ％   400 ％   400 ％   340 ㎡     18.5 m x   18.0 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家店舗を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 平家店舗のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
120.00 
100.0 
120.00 
1,800 
216,000 		 3.0  648,000 
1.0  216,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
120.00 
100.0 
120.00 

216,000 		 648,000 
216,000 
⑨年額支払賃料        216,000 円　×　12ヶ月　＝　       2,592,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて補填  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,592,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       207,360 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,384,640 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           648,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,962 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          216,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          50,932 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,441,534 円　　　　（　         7,181 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 宇部賃５
　　　　-6111		 1,927  
(   1,925) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
1,983 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,843 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,800 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 宇部賃５
　　　　-17108		 1,513  
(   1,479) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,681 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宇部 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 99,500 円  　　　　     19,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 77,760 円  　　　        2,592,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      124,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      169,100 円  　　　　     19,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        19,900 円  　　　　     19,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,900 円  　　　　     19,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         510,960 円　（　　　　　　         1,503 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 161,000 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0730     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,452,700 円  
（　　　　　         4,273 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,441,534 円      
②総費用 510,960 円      
③純収益　①－② 1,930,574 円      
④建物等に帰属する純収益 1,452,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 477,874 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 464,589 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,366 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,934,404 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      26,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇部 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇部市松山町二丁目３番３
 2505000286016-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考