別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
宇部 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇部 5-1 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　渡部　学也   TEL.
鑑定評価額 68,900,000 円  １㎡当たりの価格 82,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 66,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇部市常盤町１丁目８番５
｢常盤町１－６－３４｣		 ②地積
　(㎡)		 833  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1:1.5		 店舗

Ｓ2		 中低層の店舗、事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 南西50m国道 水道、ガス、下水 琴芝

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南   120 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       840 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５０ｍ国道 交通

施設		 琴芝駅南西方

600m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いの商業地域であり、百貨店跡地の利活用事業が始まっており今後の地域環境の整備が進むものと思料す
る。市役所に近い市の中心部で土地需要は底堅く、地価は安定的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     50,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市内の幹線道路沿いを中心とした商業地域の圏域である。需要者の中心は、地元の法人企業であるが、
相当の規模を有する物件では県外法人等も需要者となり得る。近隣地域は、繁華性が比較的高い地域であって核店舗と
なる施設の建築計画が進んでおり、将来の発展期待もあるため需要は底堅い。画地規模によって差異はあるが、土地は
標準的画地規模で７，０００万円程度が需要の中心であると思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市内の商業地域の取引は少ないが比較的近時の取引事例を採用でき、規範性の高い比準価格を試算し得たと思料する。
需要者の意思決定要因として収益性が重視される商業地域ではあるが、近隣地域は自用の店舗等を中心とした地域であ
るため賃貸を想定した収益価格は適合性にやや難があることは否めない。よって、市場の実態を反映した比準価格を標
準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇部 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     53,500 円／㎡		 [100.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 64.9]		 [100.0]
100		 82,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     82,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇による消費抑制圧力はあるが少しず
つコロナ禍前の経済活動に戻りつつあり、幹
線道路沿いの商業地域を中心に需要が回復傾
向にある。

百貨店跡地の利活用計画による中心市街地整
備が開始され、活性化期待と金融機関の移転
等の店舗集積により需要は底堅い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇部 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 宇部市６

-2023		 宇部市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東25m市道、
中間画地
（都） 商業
駐車場整備地区
(90,400)
b 宇部市５調

-6012		 宇部市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西50m国道、
中間画地
（都） 商業
駐車場整備地区
(90,400)
c 宇部市５

-6009		 宇部市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南西36m市道、
中間画地
（都） 商業
駐車場整備地区
(90,400)
d 宇部市５

-5121		 宇部市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西36m市道、
北東3.8m、
二方路
（都） 商業
駐車場整備地区
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
51,749  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  82.8]
62,749 		 100
[  72.0]
87,151 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
87,200 
b (　           ) 
95,900  		 100
[ 115.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
84,065 		 100
[ 100.0]
84,065 
84,100 
c (　           ) 
63,487  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[  95.0]		 100
[  97.0]
68,069 		 100
[  81.2]
83,829 
83,800 
d (　           ) 
76,880  		 100
[ 100.0]		 [  97.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
72,775 		 100
[  88.1]
82,605 
82,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -17.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 限定価格

 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     84,300 円／㎡]  



宇部 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,382,179 
3,941,967 
14,440,212 
12,191,000 
2,249,212 		 （　0.9722）
2,186,684 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     42,051,615 円　　　　（　     50,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇部 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 330.00 Ｓ3 990.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   833 ㎡     24.0 m x   35.0 m  前面道路：国道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～３階：事務所 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 規模、構造等より共用部分を考慮した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
330.00 
80.0 
264.00 
2,100 
554,400 		 4.0  2,217,600 
1.0  554,400 

 2～  		 事務所
330.00 
85.0 
280.50 
1,780 
499,290 		 2.0  998,580 
1.0  499,290 

 3～  		 事務所
330.00 
85.0 
280.50 
1,650 
462,825 		 2.0  925,650 
1.0  462,825 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
990.00 
83.3 
825.00 

1,516,515 		 4,141,830 
1,516,515 
⑨年額支払賃料      1,516,515 円　×　12ヶ月　＝　      18,198,180 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     825.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,296,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,198,180 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,296,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     1,507,694 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,986,486 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,141,830 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          38,105 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,516,515 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         357,588 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,382,179 円　　　　（　        22,067 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 宇部賃５
　　　　-8106		 1,821  
(   1,745) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 79.0]		 100
[105.0]
2,287 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,152 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,100 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 宇部賃５
　　　　-6001		 2,331  
(   2,273) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[105.0]
2,124 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宇部 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 835,000 円  　　　　    167,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 779,767 円  　　　       19,494,180　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      573,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,419,500 円  　　　　    167,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       167,000 円  　　　　    167,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       167,000 円  　　　　    167,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,941,967 円　（　　　　　　         4,732 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 167,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 164,000 円／㎡　×　     990.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0730     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,191,000 円  
（　　　　　        14,635 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,382,179 円      
②総費用 3,941,967 円      
③純収益　①－② 14,440,212 円      
④建物等に帰属する純収益 12,191,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,249,212 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,186,684 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,625 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     42,051,615 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      50,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇部 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇部市常盤町一丁目８番５
 2505000253614-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
宇部 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇部 5-1 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　植田　豊隆   TEL.
鑑定評価額 68,900,000 円  １㎡当たりの価格 82,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 66,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇部市常盤町１丁目８番５
｢常盤町１－６－３４｣		 ②地積
　(㎡)		 833  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1:1.5		 店舗

Ｓ2		 中低層の店舗、事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 南西50m国道 水道、ガス、下水 琴芝

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南   120 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       840 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ５０ｍ国道 交通

施設		 琴芝駅南西方

600m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 常盤通りにぎわい交流拠点利活用事業の進捗に伴い、今後地域環境は整備されていくものと予測される。地価は
、中心市街地に持ち直しの動きが見られることなどから底堅く推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     51,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市内の中心市街地等に形成された商業地域一円及び周辺市の幹線道路沿い等の一部をも含む圏域である
。需要者は地元企業のほか資本力を有する県外企業等も対象となる。中心市街地国道沿いの立地優位性を有する当該地
域においては、現在中心市街地整備事業が進捗中であるが、地域環境良化の期待感等からも土地需要はやや改善傾向に
ある。取引が少ない状況下で中心となる価格帯は見出し難いが、土地は標準的画地規模で７千万円程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域には店舗や事務所が多く収益性は意思決定を行う主要ファクターだが、業種業態が多様で想定事項も多く流動
的な側面を有する収益価格は相対的に説得力がやや欠ける。一方自用物件も多い当該地域において比準価格は賃貸市場
以外の市場実態をも反映した実証的な価格であり市場特性に適合する。従って、資料の信頼性にも優る比準価格を標準
に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討及び前年の標準価格との対比の上、鑑定評価額を上記の如く決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇部 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     53,500 円／㎡		 [100.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 64.9]		 [100.0]
100		 82,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     82,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 依然として商況に厳しさが見られる地域もあ
り業種業態によって様相は異なるが、経済活
動の正常化に伴い、全般的に商業地需要は回
復傾向にある。

百貨店跡の利活用事業が決定され、中心市街
地整備が進む中、経済活動の正常化に伴い中
心市街地の土地需要はやや改善傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇部 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 宇部市５

-6009		 宇部市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南西36m市道、
中間画地
（都） 商業
駐車場整備地区
(90,400)
b 宇部市５調

-5005		 宇部市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東15.5m市
道、中間画地
（都） 商業
特定用途制限地域
(90,400)
c 宇部市５調

-6012		 宇部市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西50m国道、
中間画地
（都） 商業
駐車場整備地区
(90,400)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
63,487  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[  95.0]		 100
[  97.0]
68,069 		 100
[  82.5]
82,508 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
82,500 
b (　           ) 
39,197  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 100.0]
51,845 		 100
[  59.8]
86,697 
86,700 
c (　           ) 
95,900  		 100
[ 115.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
84,065 		 100
[ 100.0]
84,065 
84,100 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 限定価格

 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     84,400 円／㎡]  



宇部 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置しており、適切な再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,704,207 
4,002,366 
14,701,841 
12,410,000 
2,291,841 		 （　0.9722）
2,228,128 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     42,848,615 円　　　　（　     51,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇部 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 340.00 Ｓ3 1,020.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   833 ㎡     24.0 m x   35.0 m  前面道路：国道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階事務所 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
340.00 
80.0 
272.00 
2,080 
565,760 		 3.0  1,697,280 
1.0  565,760 

 2～  		 事務所
340.00 
85.0 
289.00 
1,770 
511,530 		 2.0  1,023,060 
1.0  511,530 

 3～  		 事務所
340.00 
85.0 
289.00 
1,620 
468,180 		 2.0  936,360 
1.0  468,180 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,020.00 
83.3 
850.00 

1,545,470 		 3,656,700 
1,545,470 
⑨年額支払賃料      1,545,470 円　×　12ヶ月　＝　      18,545,640 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     850.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,296,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,545,640 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,296,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     1,535,491 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,306,149 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,656,700 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,642 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,545,470 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         364,416 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,704,207 円　　　　（　        22,454 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 宇部賃５
　　　　-6001		 2,331  
(   2,273) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
2,337 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,130 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,080 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 宇部賃５
　　　　-6101		 1,813  
(   1,810) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]
1,919 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宇部 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 850,000 円  　　　　    170,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 793,666 円  　　　       19,841,640　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      573,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,445,000 円  　　　　    170,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       170,000 円  　　　　    170,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       170,000 円  　　　　    170,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,002,366 円　（　　　　　　         4,805 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 170,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 162,000 円／㎡　×　   1,020.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0730     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,410,000 円  
（　　　　　        14,898 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,704,207 円      
②総費用 4,002,366 円      
③純収益　①－② 14,701,841 円      
④建物等に帰属する純収益 12,410,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,291,841 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,228,128 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,675 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     42,848,615 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      51,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇部 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇部市常盤町一丁目８番５
 2505000253614-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
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備考