令和6年1月10日　提出 宇部 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇部 -3 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　正隆   TEL.

鑑定評価額 7,580,000 円  １㎡当たりの価格 37,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇部市大字妻崎開作字崎拾拾壱ノは４９８番１１ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m道路 水道、下水 妻崎 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北　６ｍ 道路 交通 施設 妻崎駅北方 2.1km 法令 規制 （都） 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大型ＳＣ等に近接した利便性の良好な住宅団地で、周辺では宅地開発も盛んで発展的な地域性を有している。子 育て世代を中心に需要者の市場選好性は高く、地価は当面上昇基調を維持していくものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市西部エリアの厚南・黒石地区を主体とする住宅地域一帯である。需要者は地縁性を有する市内の勤労者 層が主体である。当域地域は商業施設が充実していることから、生活利便性は良好で学区人気もあることから子育て世 代をはじめ幅広い層から人気が高く、需給関係は良好である。また、開発業者の参入意欲も高い。土地は標準的画地規 模で８００万円前後、新築戸建は３５００万円以下が需要の中心であると思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似性を有する近時の取引事例を採用し、比較検討の上試算された価格で取引市場の実態を反映した実証的 ・客観的な価格である。一方当該近隣地域が戸建住宅を主体とした住宅団地であり、画地条件等に鑑みると経済合理的 な賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益還元法の適用は断念した。従って、比準価格を標準に、代表標準地価格 との均衡、対前年変動率、単価と総額の関連、地域的特性等を総合的に勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇部 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,600 円／㎡ [100.7] 100 100 [101.0] 100 [ 81.0] [100.0] 100 37,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかな回復基調にある。中心市街 地等の住宅地で上昇地区に広がりが見られる 一方で、下落地点も存し、地価は多極化傾向 が継続。 大型商業施設に近接し生活利便性が高いこと から堅調な需要を保持している。不動産業者 の参入意欲も高く、地価は上昇基調が継続。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％