令和6年1月9日　提出 宇部 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇部 -2 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　渡部　学也   TEL.

鑑定評価額 2,600,000 円  １㎡当たりの価格 11,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇部市大字船木字市後７４２番１ ②地積 　(㎡) 234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 台形 1:2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 西4.5m市道 水道、下水 厚東 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 厚東駅西方 5.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 旧楠町中心市街地の住宅地域であり、特段の地域要因の変動はなく現状維持的に推移すると思料する。高齢化・ 人口減少が進む地域であり需要は弱含みで、地価は依然として下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として宇部市北部の旧楠町を中心とした住宅地域の圏域である。需要者は、市内及び山陽小野田市の事 業所等に勤務する一次取得者が中心であり、市外・県外からの転入は少ない。少子高齢化による人口減少、都市部への 人口集中により生活利便性が劣る地域の需要は低調に推移している。土地は標準的画地規模で３００万円前後、新築戸 建物件では３，０００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集し得た。当該近隣地域は戸建住宅を主とする住宅地域 であり、賃貸市場が未成熟な地域であるため、収益還元法は適用を断念した。よって、市場実態を反映し適合性に優る 比準価格を標準として、低位にある収益性の価格への影響の程度及び市場の動向等を勘案し、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇部 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,600 円／㎡ [100.9] 100 100 [104.0] 100 [190.6] [101.0] 100 11,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中心市街地を中心とした堅調な住宅地需要が 郊外にも拡がりつつある一方で人口減少地区 等では依然需要は低調であり、多極化が進ん でいる。 旧楠町中心市街地の既成住宅地域であり、需 要者の選好性は低位あって高齢化・人口減少 の進行により住宅地需要は低調に推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +16.0 環境　　　　　　 +66.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％