令和6年1月9日　提出 下関 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下関 9-3 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　倉田　良成   TEL.

鑑定評価額 16,300,000 円  １㎡当たりの価格 16,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下関市彦島西山町４丁目３８３６番１４１ ｢彦島西山町４－９－１１｣ ②地積 　(㎡) 988   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.5 倉庫 Ｓ1 中小規模の水産物加 工場が多い工業団地 南東10m道路 水道、ガス、下水 下関 5.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 １０ｍ道路 交通 施設 下関駅西方 5.9km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 南風泊漁港近くの工業団地であり、地域要因は現状維持的に推移すると予測されるが、中国の日本産水産物の輸 入停止等の悪影響による水産加工団地への需要低迷により、地価動向としては弱含みに推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は下関市を中心に周辺市の工業地域を含んだ広域的な圏域である。需要者は、地元の水産加工業関連の個人 事業者や中小規模の法人が中心である。円安の恩恵を受ける業種は、大企業中心に業績回復傾向だが、中国の日本産水 産物の輸入停止等の影響の広がりにより水産加工団地への需要は弱含みである。当該地域においては、土地取引は低調 である。なお、取引される土地の規模も様々であるため、市場において需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工業地域の取引事例は少ないが、同一需給圏内の類似地域等において比較的信頼性のある取引事例を収集し得た。近隣 地域は、自用目的での取引が大半であるが故に賃貸を想定し難く、収益還元法は適用を断念した。したがって、市場実 態を反映し説得力に富む比準価格を重視し、前年価格比による検証、代表標準地との検討を踏まえ、周辺地域の標準地 ・山口県基準地等との均衡にも留意の上、地域の実情、市場性等にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下関 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,200 円／㎡ [102.1] 100 100 [100.0] 100 [ 87.1] [100.0] 100 16,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復傾向にあり物流中心に改 善している。円安・資源高の懸念材料がある 。業種により状況は異なっており地価の多極 化が進んでいる。 中国の日本産水産物の輸入停止等の影響の広 がりによる水産加工団地への需要の停滞。 特記すべき要因は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　 -10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％