令和6年1月9日　提出 下関 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下関 9-2 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　渡部　学也   TEL.

鑑定評価額 71,800,000 円  １㎡当たりの価格 14,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 11,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下関市長府扇町５番５３ ｢長府扇町９－２３｣ ②地積 　(㎡) 4,950   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1.5:1 倉庫兼事務所 Ｓ2 大中規模工場、事業 所等が建ち並ぶ臨海 工業団地 南東12m市道 水道、ガス 長府 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   550 ｍ、西   300 ｍ、南   250 ｍ、北   750 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  83.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 長府駅東方 1.9km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 長府地区の大規模臨海工業団地であり、特段の地域変動要因はなく、暫くは現状維持的に推移すると思料する。 発電施設や新規工場の建設も見られ需要回復に伴って地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は下関市を中心に周辺市の工業地域を含んだ広域的な圏域である。需要者の中心は、中規模法人事業者が最 有力と思料される。流通業等の土地需要はコロナ禍後の経済活動の回復により堅調であり、大企業の製造業を中心に業 績回復傾向が続いているが、円安・物価上昇による先行きへの懸念もあって工業地需要は回復途中にある。取引される 土地の規模は様々であるため、市場において需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工業地域の取引事例は少ないが、同一需給圏内の類似地域等において比較的信頼性のある取引事例を収集し得た。近隣 地域は臨海の工場及び流通倉庫等が多い大規模工業団地であり、自用目的の物件がほとんどであるため賃貸を想定し難 く、収益価格を試算し得なかった。よって、比準価格を標準として、社会的・経済的要因の変動及び市場動向等にも留 意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇の懸念はあるが、円安の恩恵を受け る輸出企業を中心に企業業績は堅調に推移し ており、それに伴って土地需要も戻りつつあ る。 臨海工業団地で物流企業の需要は堅調であり 、地域内でバイオマス発電所や新規本社工場 等の建設が見られており需要は回復基調にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％