鑑定評価書

令和6年1月10日　提出
下関 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

下関 5-3

山口県

山口第２

氏名

不動産鑑定士　高田　有章

TEL.

鑑定評価額

75,200,000 円

１㎡当たりの価格

57,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	下関市長府才川１丁目８１１番４外｢長府才川１－１－３０｣				②地積　(㎡)	1,304 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	2:1	店舗兼倉庫Ｓ2	低層店舗等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域	南東30m国道	水道、ガス、下水	長府 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 330 ｍ、西 230 ｍ、南 280 ｍ、北 280 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 48.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 1,300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０ｍ国道

交通

施設

長府駅北東方

1.7km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

郊外型大規模店舗至近に形成される路線商業地域である。大規模店舗は既成のものと新興のものとの競争に入っ
ていることを鑑みると、このような路線商業地域の地価は当面は概ね横ばいで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 58,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

大規模商業施設に近接する郊外型の路線商業地域である。同一需給圏は、下関市山陽側を中心とした下関全域の商業地
域である。需要者の中心は、個人事業者及び法人であり、近年でも近隣地域内で取引が散見される。標準的画地規模で
の中心価格帯は８０００万円以下と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

下関市郊外の国道２号沿いの路線商業地域であり、市内の他の大型店舗の存する地域との競合が激しい地域である。当
該地域は自用目的の沿道サービス施設が主である。したがって、本件では比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、
代表標準地及び周辺地域に所在する各標準地等とのバランス検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した
。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　下関 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 97,900 円／㎡

[102.1]
100

100
[100.0]

100
[173.6]

[100.0]
100

57,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     57,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高騰の不安要素はあるがコロナ禍の影響
は薄れつつあり、発展的展開をしている商業
地域と商況の冴えない既存商業地域との二極
化が見られる。

国道沿いの路線商業地域であり一定の需要が
みられる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　 +58.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

下関 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	下関市５ -3117	下関市		建付地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	下関市５ -10142	下関市		底地	（　）	不整形	南17m国道、北西6m、二方路		準住居 (70,200)
c	下関市５ -10006	下関市		更地	（　）	長方形	東15m県道、中間画地		商業 (90,400)
d	下関市６ -10001	下関市		更地	（　）	長方形	南東30m国道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,940	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	49,590	100 [ 83.5]	59,389	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	59,400
b	(　 50,004) 55,560	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	55,560	100 [ 93.1]	59,678		59,700
c	(　 ) 45,683	100 [ 90.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	56,399	100 [ 96.7]	58,324		58,300
d	(　 ) 45,371	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 77.6]	58,468	100 [ 100.0]	58,468		58,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +3.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -22.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 58,900 円／㎡]

下関 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、適切な造成事例の収集及び再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,409,726	1,812,420	6,597,306	4,212,100	2,385,206	（　0.9722） 2,318,897	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	44,594,173 円　　　　（　 34,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

下関 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	400.00	Ｓ1	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	1,304 ㎡	48.0 m x 27.0 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家店舗を想定した

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

部分貸しであるが、共用部分なしとした

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	100.0	400.00	1,860	744,000	3.0	2,232,000
							1.0	744,000
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		744,000		2,232,000
								744,000

⑨年額支払賃料	744,000 円　×　12ヶ月　＝　 8,928,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,928,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 714,240 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,213,760 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,232,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,534 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 744,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 175,432 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,409,726 円　　　　（　 6,449 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	下関賃５　　　　-2104	1,825 ( 1,750)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [ 90.0]	2,033	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,904 円/㎡　月額支払賃料（　 1,860 円/㎡）　基準階 1 F B
b	下関賃５　　　　-10104	1,617 ( 1,549)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,667
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

下関 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	288,500 円	57,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	357,120 円	8,928,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 589,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 461,600 円	57,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	57,700 円	57,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,700 円	57,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,812,420 円　（　　　　　　 1,390 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,700,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,212,100 円（　　　　　 3,230 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,409,726 円
②総費用	1,812,420 円
③純収益　①－②	6,597,306 円
④建物等に帰属する純収益	4,212,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,385,206 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,318,897 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,778 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,594,173 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

下関 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	下関市長府才川一丁目８１１番４	2504000209570-0000
2	下関市長府才川一丁目８１１番１８	2504000209584-0000
3	下関市長府才川一丁目８１１番１９	2504000209585-0000
4	下関市長府才川一丁目８１１番２０	2504000209586-0000
5	下関市長府才川一丁目８１１番２１	2504000209587-0000
6	下関市長府才川一丁目８１１番２４	2504000209590-0000
7	下関市長府才川一丁目８１１番４６	2504010020224-0000
8	下関市長府才川一丁目８１１番５	2504000209571-0000
9	下関市長府才川一丁目８１１番６	2504000209572-0000
10	下関市長府才川一丁目８１１番７	2504000209573-0000
11	下関市長府才川一丁目８１１番８	2504000209574-0000
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月9日　提出
下関 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

下関 5-3

山口県

山口第２

氏名

不動産鑑定士　倉田　良成

TEL.

鑑定評価額

75,200,000 円

１㎡当たりの価格

57,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月6日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	下関市長府才川１丁目８１１番４外｢長府才川１－１－３０｣				②地積　(㎡)	1,304 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	2:1	店舗兼倉庫Ｓ2	低層店舗等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域	南東30m国道	水道、ガス、下水	長府 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 330 ｍ、西 230 ｍ、南 280 ｍ、北 280 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 48.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 1,300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

３０ｍ国道

交通

施設

長府駅北東方

1.7km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

長府地区国道沿いの路線商業地域であり、地域要因は当面は現状維持的に推移すると思料される。長府才川２丁
目地区との地域間競争の激化が考えられるが故に、地価動向としては、当面は勢いは弱いと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 58,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、下関市内国道沿道の路線商業地域を主として市内全域及び隣接市の中核商業地域に及ぶ。需要者の属性
は、同一需給圏内の小・中規模法人及び当該地区に地縁性を有する個人事業主を始めとしてロードサイド展開するチェ
ーンストアに及ぶ。最近の需給動向としては、物価高騰や地域間競争の激化及び下関市経済の厳しい現状を勘案すれば
、需要は多少弱含みと思料される。需要の中心となる価格帯は、土地は標準的画地規模で８０００万円以下である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内は国道沿道に店舗が建ち並んでいるが、近時は、自用目的での取引が中心である。また、自用物件が多く商
業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低く、収益価格は低位に求められた。したがって、市場性を反映した比準価格
を標準に収益価格を関連づけ、前年価格比の検証並びに代表標準地からの検討を踏まえ周辺地域に存する他の標準地・
山口県基準地等との均衡に十分留意の上、さらに地域の実情、市場性等にも留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　下関 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 97,900 円／㎡

[102.1]
100

100
[100.0]

100
[173.2]

[100.0]
100

57,700

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかな回復傾向にあり再開発地区中
心に改善している。円安・物価高の懸念材料
により商業地需要は停滞しており地価の多極
化が進んでいる。

２０２２年に長府才川１丁目地区に中型商業
施設がリニューアル開店し盛況である。今後
は地域間競争が一層厳しくなる故に需要は多
少弱含みである。

特記すべき要因は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +59.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

下関 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	下関市６ -10001	下関市		更地	（　）	長方形	南東30m国道、中間画地		近商 (90,200)
b	下関市５調 -17015	下関市		建付地	（　）	不整形	南東24m国道、西6.5m、二方路		１住居土砂災害警戒区域 (80,200)
c	下関市５調 -10011	下関市		貸家建付地	（　）	不整形	北17m国道、南東4m、南西5m、三方路		準住居土砂災害警戒区域 (70,200)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,371	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 77.6]	58,468	100 [ 100.0]	58,468	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	58,500
b	(　 ) 45,487	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.1]	49,389	100 [ 83.9]	58,867		58,900
c	(　 ) 47,324	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	47,371	100 [ 79.9]	59,288		59,300
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -22.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 58,800 円／㎡]

下関 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,364,513	1,726,200	6,638,313	4,234,000	2,404,313	（　0.9722） 2,337,473	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	44,951,404 円　　　　（　 34,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

下関 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	400.00	Ｓ1	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	1,304 ㎡	48.0 m x 27.0 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

平屋店舗のため共用部分なし

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	400.00	100.0	400.00	1,850	740,000	3.0	2,220,000
							1.0	740,000
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		740,000		2,220,000
								740,000

⑨年額支払賃料	740,000 円　×　12ヶ月　＝　 8,880,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,880,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 710,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,169,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,220,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,424 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 740,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 174,489 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,364,513 円　　　　（　 6,415 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	下関賃５　　　　-2104	1,825 ( 1,750)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [ 90.0]	2,033	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,894 円/㎡　月額支払賃料（　 1,850 円/㎡）　基準階 1 F B
b	下関賃５　　　　-5108	1,964 ( 1,877)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,819
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

下関 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	290,000 円	58,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	266,400 円	8,880,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 589,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 464,000 円	58,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	58,000 円	58,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,000 円	58,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,726,200 円　（　　　　　　 1,324 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,234,000 円（　　　　　 3,247 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,364,513 円
②総費用	1,726,200 円
③純収益　①－②	6,638,313 円
④建物等に帰属する純収益	4,234,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,404,313 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,337,473 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,793 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,951,404 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

下関 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	下関市長府才川一丁目８１１番４	2504000209570-0000
2	下関市長府才川一丁目８１１番１８	2504000209584-0000
3	下関市長府才川一丁目８１１番１９	2504000209585-0000
4	下関市長府才川一丁目８１１番２０	2504000209586-0000
5	下関市長府才川一丁目８１１番２１	2504000209587-0000
6	下関市長府才川一丁目８１１番２４	2504000209590-0000
7	下関市長府才川一丁目８１１番４６	2504010020224-0000
8	下関市長府才川一丁目８１１番５	2504000209571-0000
9	下関市長府才川一丁目８１１番６	2504000209572-0000
10	下関市長府才川一丁目８１１番７	2504000209573-0000
11	下関市長府才川一丁目８１１番８	2504000209574-0000
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考