別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
下関 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
下関 5-2 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　高田　有章   TEL.
鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 61,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 49,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 下関市新地西町１１８番１外
｢新地西町１０－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 238  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:2.5		 店舗、事務所兼共同
住宅
Ｓ8		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ国道沿いの商
業地域		 東23m国道、背面道 水道、ガス、下水 下関

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    10 ｍ、南    40 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２３ｍ国道 交通

施設		 下関駅北西方

650m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 下関駅東側にシーモール下関があることにより、駅西側の商業地域は衰退が続き、地価は引き続き弱含みで推移
すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     36,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は下関駅を最寄り駅とする下関市旧市内の幹線道路沿い商業地域一円である。需要者の中心は、同一需給圏
内の小中規模法人及び地縁性を有する個人事業主等である。近年の商業地の需給動向は、郊外型大規模商業施設周辺及
び下関駅の東側であり、当該地域を含む下関駅西側商業地域の需要は弱い。需要の中心となる価格帯は標準画地規模で
２０００万円以下と判断する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商況の冴えない当該近隣地域は自用の店舗併用住宅が多く、賃借してまで事業を行う事業者は少ない。したがって、比
準価格に賃貸を想定して求めた収益価格を参酌する。以上により、市場性を反映した比準価格を標準に収益価格を関連
づけて、価格形成要因の変動等を考慮し、代表標準地及び周辺に所在する標準地価格との検討も経た上で鑑定評価額を
上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　下関 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     73,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[122.0]		 [102.0]
100		 61,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高騰の不安要素はあるがコロナ禍の影響
は薄れつつあり、発展的展開をしている商業
地域と商況の冴えない既存商業地域との二極
化が見られる。

下関駅西口方面の幹線道路沿いに形成された
商業地域である。駅東口に比べて商況は冴え
ない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 下関 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 下関市６

-5037		 下関市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東23m国道、
西3.8m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b 下関市５調

-2001		 下関市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東22m国道、
北東7m、角地
商業

(100,600)
c 下関市５

-6020		 下関市

 底地


   
（　          ） 		 台形 西23m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d 下関市６

-2015		 下関市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東20m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
60,812  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 102.0]
62,318 		 100
[ 100.0]
62,318 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
63,600 
b (　           ) 
56,883  		 100
[  90.0]		 [  98.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
60,973 		 100
[  99.0]
61,589 
62,800 
c (　     24,418) 
48,836  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  78.7]
61,061 		 100
[ 101.0]
60,456 
61,700 
d (　           ) 
63,151  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
62,962 		 100
[ 101.9]
61,788 
63,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 売急ぎ

 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -21.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     62,800 円／㎡]  



下関 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、適切な造成事例の収集及び再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,914,227 
3,030,340 
11,883,887 
11,423,400 
460,487 		 （　0.9726）
447,870 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      8,781,765 円　　　　（　     36,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
下関 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅 165.00 Ｓ6 830.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   238 ㎡     10.0 m x   25.0 m  前面道路：国道     　  23.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２階事務所（部分貸し）、３～６階共同住宅（１ＤＫ１６部屋） ⑦有効率　  89.0 ％
の理由		 共有部分を含むため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
165.00 
85.0 
140.25 
2,195 
307,849 		 3.0  923,547 
1.0  307,849 

 2～ 2		 事務所
145.00 
90.0 
130.50 
1,950 
254,475 		 3.0  763,425 
1.0  254,475 

 3～ 6		 共同住宅
130.00 
90.0 
117.00 
1,600 
187,200 		 2.0  374,400 
1.0  187,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
830.00 
89.0 
738.75 

1,311,124 		 3,184,572 
1,311,124 
⑨年額支払賃料      1,311,124 円　×　12ヶ月　＝　      15,733,488 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     738.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,733,488 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,258,679 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,474,809 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,184,572 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,298 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,311,124 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         410,120 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,914,227 円　　　　（　        62,665 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 下関賃５
　　　　-5105		 1,446  
(   1,404) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,575 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,648 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,600 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 下関賃５
　　　　-6101		 1,355  
(   1,355) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,771 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
下関 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 790,000 円  　　　　    158,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 629,340 円  　　　       15,733,488　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       31,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,264,000 円  　　　　    158,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       158,000 円  　　　　    158,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       158,000 円  　　　　    158,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,030,340 円　（　　　　　　        12,733 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9726    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 158,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     830.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0723     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0679 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,423,400 円  
（　　　　　        47,997 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,914,227 円      
②総費用 3,030,340 円      
③純収益　①－② 11,883,887 円      
④建物等に帰属する純収益 11,423,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 460,487 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 447,870 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,882 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,781,765 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      36,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 下関 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　下関市新地西町１１８番１
 2504000189284-0000
2 　下関市新地西町１１８番２
 2504000189285-0000
3 　下関市新地西町１１９番
 2504000189286-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
下関 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
下関 5-2 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　倉田　良成   TEL.
鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 61,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 49,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 下関市新地西町１１８番１外
｢新地西町１０－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 238  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:2.5		 店舗、事務所兼共同
住宅
Ｓ8		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ国道沿いの商
業地域		 東23m国道、背面道 水道、ガス、下水 下関

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    10 ｍ、南    40 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２３ｍ国道 交通

施設		 下関駅北西方

650m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 下駅駅東側にシーモール下関が開店してから駅西側は衰退傾向である。また、地域要因は当面は現状維持的に推
移すると思料される。新興商業地の発展動向を勘案すれば、地価は引き続き弱含みに推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     36,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ「下関」を最寄駅とする商業地域一帯である。需要者の中心は、同一需給圏内の小・中規模法人及
び地縁的選好性を有する個人事業主等である。近年の需給動向としては、郊外大型商業施設の進出・発展や下関駅東側
地区再開発等の影響を受け収益性は低下傾向であり、且つ、下関駅西側地区には再開発の予定も無く衰退傾向が止まら
ないが故に需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地は標準的画地規模で２０００万円以下である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内は、下関駅西側地区において店舗、事務所等が混在しているが、近時は、自用目的での取引が中心である。
また、自用物件が多く商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低く、収益価格は低位に求められた。故に、市場性を
反映した比準価格を標準に収益価格を関連づけ、前年価格比による検証、代表標準地との検討を踏まえ、周辺地域の標
準地・山口県基準地等との均衡にも留意の上、地域の実情、市場性等にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　下関 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     73,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[122.9]		 [102.0]
100		 61,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復傾向にあり再開発地区中
心に改善している。円安・物価高の懸念材料
により商業地需要は停滞しており地価の多極
化が進んでいる。

大規模商業施設は下関駅東口に集中している
が故に西口一帯の商況は厳しさを増している
。東口再開発が進むと反射的に西口は停滞す
ると思料される。

特になし。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 下関 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 下関市６

-8002		 下関市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東12m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
b 下関市６

-5037		 下関市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東23m国道、
西3.8m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c 下関市５調

-10012		 下関市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西24m国道、
南東1.5m、
角地
商業

(90,400)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
55,147  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
54,612 		 100
[  90.0]
60,680 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
61,900 
b (　           ) 
60,812  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 102.0]
62,318 		 100
[ 100.0]
62,318 
63,600 
c (　           ) 
56,602  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
55,313 		 100
[  90.3]
61,255 
62,500 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     62,700 円／㎡]  



下関 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,658,928 
2,853,089 
11,805,839 
11,351,100 
454,739 		 （　0.9726）
442,279 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      8,672,137 円　　　　（　     36,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
下関 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅 165.00 Ｓ6 830.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   238 ㎡     10.0 m x   25.0 m  前面道路：国道     　  23.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２階事務所（部分貸し）、３～６階共同住宅（１ＤＫ１６部屋） ⑦有効率　  89.0 ％
の理由		 共用部分を勘案して査定した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
165.00 
85.0 
140.25 
2,200 
308,550 		 3.0  925,650 
1.0  308,550 

 2～  		 事務所
145.00 
90.0 
130.50 
1,840 
240,120 		 3.0  720,360 
1.0  240,120 

 3～ 6		 共同住宅
130.00 
90.0 
117.00 
1,600 
187,200 		 2.0  374,400 
1.0  187,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
830.00 
89.0 
738.75 

1,297,470 		 3,143,610 
1,297,470 
⑨年額支払賃料      1,297,470 円　×　12ヶ月　＝　      15,569,640 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     738.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,569,640 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,245,571 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,324,069 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,143,610 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,921 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,297,470 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         305,938 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,658,928 円　　　　（　        61,592 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 下関賃５
　　　　-10102		 1,463  
(   1,382) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
1,573 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,637 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,600 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 下関賃５
　　　　-8108		 1,452  
(   1,412) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]
1,773 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
下関 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 785,000 円  　　　　    157,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 467,089 円  　　　       15,569,640　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       31,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,256,000 円  　　　　    157,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       157,000 円  　　　　    157,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       157,000 円  　　　　    157,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,853,089 円　（　　　　　　        11,988 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9726    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 157,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     830.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0723     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0679 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,351,100 円  
（　　　　　        47,694 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,658,928 円      
②総費用 2,853,089 円      
③純収益　①－② 11,805,839 円      
④建物等に帰属する純収益 11,351,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 454,739 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 442,279 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,858 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,672,137 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      36,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 下関 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　下関市新地西町１１８番１
 2504000189284-0000
2 　下関市新地西町１１８番２
 2504000189285-0000
3 　下関市新地西町１１９番
 2504000189286-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
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備考