鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

下関 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	下関市５ -5024	下関市		雑種地		ほぼ台形	東3m市道、中間画地		｢調区｣ (70,200)
b	下関市５調 -2003	下関市		田		台形	南東4m市道、中間画地		工業 (60,200)
c	下関市５ -7015	下関市		原野		ほぼ長方形	中間画地		（都） (70,200)
d	下関市６ -6012	下関市		畑		ほぼ台形	北4m市道、中間画地		１低専 (40,80)
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 7,865	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 105.0]	7,685	100 [ 127.0]	6,051	画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[100.0] 　　　　100	6,050
b	(　　 ) 6,392	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	7,990	100 [ 137.5]	5,811		5,810
c	(　　 ) 5,722	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	5,733	100 [ 97.0]	5,910		5,910
d	(　　 ) 6,944	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	6,944	100 [ 124.0]	5,600		5,600
e	(　　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 +0.12	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +24.0	宅地造成　　 +10.0
						行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0	宅地造成　　 +10.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0	宅地造成　　 +10.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	画地	行政	その他	交通・接近	環境	宅地造成
						行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 5,850 円／㎡]

下関 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　（円／㎡）	⑤投下資本収益　(③+④) x np (円／㎡) 　n： 6.0 月　p： 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
27,400	（　 72.0 ％） 19,728	9,800		588	1,900	7,440
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 12.0 月　p: 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: 5.0 ％　m: 5.0 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.8929　　　　 6,643		1　　(1+r)^m　： 0.7835　 5,205		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		5,210

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	下関市５調 -2018	32,132	100 [100.0]	[102.6] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [117.6]	26,955	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 0.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[100.0] 　　　　　　100	27,000
	b	下関市６ -10007	25,990	100 [100.0]	[101.8] 100	100 [100.0]	100 [ 82.6]	100 [115.8]	27,661		27,700
	c			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.13	街路　　　 +3.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 +1.0	交通・接近 -1.0	環境　　　 +20.0
			画地　　　 +1.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 -2.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.20	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -2.0	交通・接近 +1.0	環境　　　 +17.0
			画地　　　 -17.4	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他

⑮比準価格

27,400 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	下関 -37	22,600	[ 99.1] 100	100 [100.0]	100 [ 81.8]	27,380	[100.0] 100	27,400

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 -2.0

交通・接近　　 +3.0

環境　　 -19.0

行政　　 0.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

27,400 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   2,800 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     25 ｍ、西     35 ｍ、南     40 ｍ、北     50 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 90 ％、畑　  5 ％、森林　    ％、その他　  5 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      9　画地
＊１画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　    223 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  28.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  28.0 ％

＊擁壁工事の概要
　一部に高さ平均約１ｍのコンクリ
　ート擁壁を設置
　
　
＊道路工事の概要
　幅員５ｍのアスファルト舗装道路
　
　
　
＊排水工事の概要
　側溝及び集水升を設置
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　なし
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 180.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 160.0 ｍ
＊その他
　都市ガスなし公道から取付道路取
　得約１４０㎡
　
　
　

４　不動産ＩＤ

下関 3-1　宅地見込地-4

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	下関市大字小月町字岡２１４０番	2504000098334-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25

備考

別記様式第二

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月9日　提出
下関 3-1　宅地見込地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

下関 3-1

山口県

山口第２

氏名

不動産鑑定士　倉田　良成

TEL.

鑑定評価額

3,470,000 円

１㎡当たりの価格

5,850 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月6日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別	市比準

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

下関市大字小月町字岡２１４０番

②地積(㎡)

594

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

１住居
(60,200)

（その他）

(60,160)

1:2

田

周辺に小規模住宅団地も見られる宅地見込地地域

水道、下水

小月

1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 90 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

農地等

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　ほぼ台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

道

路

接面道路なし

交通

施設

小月駅北東方

1.8km

法令

規制

１住居
(60,160)

⑤地域要因の
　将来予測

農家住宅を中心に小規模住宅団地も見られる郊外の宅地見込地地域であり、地域要因は現状維持的に推移するも
のと思料される。地価動向は人口減少・高齢化に伴う住宅地需要の減少傾向を反映して下落傾向と予測される。

(3)最有効使用の判定

転換・造成後の戸建住宅地

(4)対象標準地
　の個別的要
　因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　 5,850 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　 5,080 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として旧下関市一円の宅地見込地地域である。需要者の中心は下関市に本拠を置く地場の不動産業者
である。下関市内においては低金利及び開発条件の緩和を背景にミニ開発を中心に宅地分譲が精力的に行われてきたが
、今後は、開発条件の規制強化及び人口減少・高齢化に伴う住宅地需要の減退等により、開発素地の需要は弱含みと思
料される。取引される土地の状況や開発条件等が様々である為に市場において需要の中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象地域は周辺の開発が徐々に進む宅地見込地地域である。宅地見込地の評価に当たっては、本来、控除法による試算
価格を投資採算性の観点から重視すべきであるが、想定要素を多く含有するため、その限界を十分考慮し、本件では市
場性を反映した比準価格を標準に、控除法による試算価格を比較考量し、前年価格比による検証を踏まえ、さらに地域
の実情、市場性等にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

画地　　　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

イ
対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 5,900 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　 -0.8 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利を背景に一定の需要は存在するが、依然とし
て人口減少・少子高齢化は継続しており、地価の多
極化により外縁部等の需要は減退傾向である。

郊外の宅地見込地地域である。開発規制の強化及び
都心回帰現象・少子高齢化に伴う宅地需要の減少を
受け需要は弱含みである。

特にない。

地域要因の比較

交通・接近　　　　　　

環境　　　　　　　　　

宅地造成　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

３　試算価格算定内訳

下関 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	下関市６ -6013	下関市		雑種地		不整形	南東3m市道、中間画地		１低専 (40,80)
b	下関市５調 -2002	下関市		田		台形	北1.4m未舗装道路、中間画地		工業 (60,200)
c	下関市５ -7015	下関市		原野		ほぼ長方形	中間画地		（都） (70,200)
d
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 6,786	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.5]	7,937	100 [ 135.8]	5,845	画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[100.0] 　　　　100	5,850
b	(　　 ) 6,240	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	7,800	100 [ 135.0]	5,778		5,780
c	(　　 ) 5,722	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	5,733	100 [ 97.0]	5,910		5,910
d	(　　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]
e	(　　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +40.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	画地	行政	その他	交通・接近	環境	宅地造成
						行政	その他
e		％／月	画地	行政	その他	交通・接近	環境	宅地造成
						行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 5,850 円／㎡]

下関 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　（円／㎡）	⑤投下資本収益　(③+④) x np (円／㎡) 　n： 6.0 月　p： 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
26,600	（　 70.0 ％） 18,620	9,300		558	1,500	7,262
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 12.0 月　p: 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: 5.0 ％　m: 5.0 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.8929　　　　 6,484		1　　(1+r)^m　： 0.7835　 5,080		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		5,080

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	下関市６ -2007	21,246	100 [100.0]	[100.2] 100	100 [ 80.0]	100 [ 98.0]	100 [101.9]	26,647	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 0.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[100.0] 　　　　　　100	26,600
	b	下関市６ -2001	24,582	100 [100.0]	[ 99.2] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.1]	26,477		26,500
	c			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.03	街路　　　 -3.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -2.0	交通・接近 +4.0	環境　　　 0.0
			画地　　　 +1.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.05	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -7.0	交通・接近 -1.0	環境　　　 0.0
			画地　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他

⑮比準価格

26,600 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	下関 -37	22,600	[ 99.1] 100	100 [100.0]	100 [ 83.8]	26,726	[100.0] 100	26,700

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 -2.0

交通・接近　　 +3.0

環境　　 -17.0

行政　　 0.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

26,600 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   2,800 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     25 ｍ、西     35 ｍ、南     40 ｍ、北     50 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 90 ％、畑　  5 ％、森林　    ％、その他　  5 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      8　画地
＊１画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　    248 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  30.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  30.0 ％

＊擁壁工事の概要
　周囲をコンクリート擁壁（高さ平
　均１ｍ）で囲む
　
　
＊道路工事の概要
　アスファルト道路　　　　　　　
　幹線街路６ｍ　　　　　　　　　
　区画街路４ｍ
　
＊排水工事の概要
　Ｕ字側溝及び横断暗渠を使用
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　なし
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 150.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 100.0 ｍ
＊その他
　取り付け道路（進入路）取得
　
　
　
　

４　不動産ＩＤ

下関 3-1　宅地見込地-4

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	下関市大字小月町字岡２１４０番	2504000098334-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
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11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25

備考