令和6年1月9日　提出 下関 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下関 -44 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　倉田　良成   TEL.

鑑定評価額 7,790,000 円  １㎡当たりの価格 34,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下関市関西町２２０２番１１外 ｢関西町１１－２｣ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅を中 心とした既成住宅地 域 北西6m道路 水道、ガス、下水 下関 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    15 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ道 路 交通 施設 下関駅北東方 1.2km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 旧市街地区の緩傾斜地に存する既成住宅地域であり、地域要因は当面は現状維持的に推移すると思料される。旧 市街地区の人口減少・少子高齢化を勘案すれば、地価動向としては暫くは弱含みに推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧下関市内一円の住宅地域である。特に類似性が大なのはＪＲ「幡生」「下関」を最寄駅とする旧市街地 区の住宅地域である。需要者の中心は旧市街居住者である。最近の市場の需給動向としては、供給過剰の状態が続いて いるが、環境の良い新興住宅団地に需要が集中しており、当該地域への需要は弱含みである。近接同一需給圏を考慮し た需要の中心となる価格帯は、土地は標準的画地規模で８００万円前後、新築の戸建物件は３５００万円以下である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、低層の戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、自用目的での取引が支配的である。また、対象標準地 の画地規模等の観点から経済合理性に合致する賃貸住宅の想定は困難なので収益価格は試算しなかった。したがって、 比準価格を標準として、前年価格比の検証並びに代表標準地からの検討を踏まえ、周辺地域に存する他の標準地・山口 県基準地等との均衡に十分留意の上、さらに地域の実情、市場性等にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下関 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,900 円／㎡ [100.8] 100 100 [101.0] 100 [144.8] [101.0] 100 34,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利を背景に一定の住宅地需要は存在する が、人口減少・建築費高騰による懸念材料が ある。地価の多極化により外縁部等の需要は 減退傾向である。 少子高齢化が進んでいる。また、空家・防災 対策が懸案である。かつての中心市街地であ るが、近時は衰退傾向が続いている。 特になし 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％