令和6年1月9日　提出 下関 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下関 -39 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　倉田　良成   TEL.

鑑定評価額 9,780,000 円  １㎡当たりの価格 22,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下関市王司上町２丁目３８２番２外 ｢王司上町２－７－２１｣ ②地積 　(㎡) 429   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅、農家住宅 等が混在する郊外の 住宅地域 南5m市道 水道、下水 長府 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   230 ｍ、南    70 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.5 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 長府駅北東方 2.8km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近年まで調整区域の開発が比較的容易だった為に幹線街路背後の利便性の良い調整区域の開発が進行して来た。 開発規制強化及び今後の人口減少・少子高齢化を勘案すれば、地価動向としては調整局面に入ると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね下関市内市街化調整区域一円である。需要者の中心は、当該地区の居住者を主に地縁性を有する者 であり、他地区からの流入は少ない。近年の需給動向としては、市街化調整区域といえども新興ミニ開発団地への需要 は相応に認められるが、農業後継者不足等により、農家住宅地への需要は弱含みである。近接同一需給圏を考慮した需 要の中心となる価格帯は、土地は標準的画地規模で１０００万円前後、新築の戸建物件は３５００万円以下である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、農家住宅、一般住宅等からなる住宅地域であるので自用目的としての利用が支配的である。また、周辺に は相続対策としての貸家建設は認められるが、賃貸市場は成熟しておらず経済合理的な賃貸住宅の想定は困難であるの で収益価格は非適用となった。したがって、市場性を反映した比準価格を標準とし、前年価格比による検証、周辺地域 に存する標準地等との検討を踏まえ、さらに地域の実情、市場性等にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利を背景に一定の住宅地需要は存在する が、人口減少・建築費高騰による懸念材料が ある。地価の多極化により外縁部等の需要は 減退傾向である。 郊外の市街化調整区域内の農家集落地域であ る。規制緩和期間内に開発が進行したが、開 発規制の再強化に伴い一段落すると思料され る。 特記すべき要因は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％