令和6年1月10日　提出 下関 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下関 -37 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　高田　有章   TEL.

鑑定評価額 3,400,000 円  １㎡当たりの価格 22,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下関市小月宮の町１８６１番１３ ｢小月宮の町４－１９｣ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北4m市道 水道、下水 小月 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    90 ｍ、南   150 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 小月駅北東方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の既存住宅地域であり、都心回帰傾向である中、街路条件・交通接近条件等にやや難がある地域であるため 需要はやや弱く、地価は当面下落調整過程にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、下関市郊外の小月地区の住宅地域一円である。需要者の中心は、市内居住の勤労者層である。代替・競 争関係にある既存の住宅地域は広域的に広い。近隣地域は街路条件及び画地の配置等にやや難がある既存住宅地域であ り、需要は諸条件の良い他の住宅地域へ流れる傾向にある。標準的画地規模で３００万円前後、新築戸建住宅で３００ ０万円以下が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域であり、標準的画地規模も小さいため戸建住宅を主とする地域である。したがって 経済合理的な賃貸事業の成り立つ地域ではないため、収益還元法は適用しない。比準価格は小月地区の事例から規範性 の高い試算価格を求めた。よって、本案件では比準価格を標準として、代表標準地及び周辺地域に所在する各標準地と のバランス検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下関 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,800 円／㎡ [102.6] 100 100 [101.0] 100 [139.7] [100.0] 100 22,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少を背景に、郊外及び幅員等の諸条件 の劣る既存住宅地と街路条件及び環境条件等 の整った新興住宅地との二極化が見られる。 住宅地需要の中心回帰傾向の中で、郊外に位 置し、さらに各条件が劣る当該地域の人気は 低く、需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％