令和6年1月10日　提出 下関 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下関 -32 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　正隆   TEL.

鑑定評価額 8,710,000 円  １㎡当たりの価格 41,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下関市王司南町２２０５番１４ ｢王司南町３－７｣ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ利便性の良い 住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 長府 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   130 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 長府駅北東方 2.1km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 商業施設が建ち並ぶ国道背後の利便性の良好な郊外の住宅団地であり、利用状況も安定的で当面は現状維持で推 移するものと思料される。底堅い需要を背景に地価は上昇基調を維持していくものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ山陽本線長府駅及び小月駅を主体とした山陽側郊外の住宅地域一帯である。需要者は、市内在住の 勤労者層が主体であるが、圏域外からの転入も認められる。当該地域は大型ＳＣを核とした商業地域への利便性が良好 な閑静な住宅団地であり、需給関係は安定的に推移しているものと思料される。取引の中心となる価格帯は、土地は標 準的画地規模で９００万円前後、新築住宅で３５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似する近時の取引事例を採用し比較検討の上、試算された価格である。収益価格は、後記理由により試 算し得なかった。当該地域は、自用目的での取引が主体の戸建住宅地域であることより、現実の取引価格を反映した比 準価格が市場実態を反映し、規範性が高いと思料する。従って、比準価格を標準に代表標準地との均衡、対前年変動率 、単価と総額との関連、市場の需給動向等を総合的に勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下関 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,800 円／㎡ [102.6] 100 100 [101.0] 100 [ 78.8] [104.0] 100 41,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかな回復基調にある。人気地区 等の住宅地で地価上昇地区に広がりが見られ る一方で、下落地点等もみられ、地価は多極 化傾向が継続。 国道背後の利便性や住環境の良好な閑静な住 宅団地で利用状況も安定しており、需要の回 復や値頃感等もあり地価は上昇率がやや拡大 傾向で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％