令和6年1月9日　提出 下関 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下関 -21 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　稲田　豊   TEL.

鑑定評価額 5,440,000 円  １㎡当たりの価格 32,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下関市安岡本町２丁目１７７４番１０外 ｢安岡本町２－３－１１｣ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅や併用住宅 等が建ち並ぶ混在住 宅地域 南4.5m市道 水道、下水 安岡 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   120 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 安岡駅北西方 600m 法令 規制 近商 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、安岡駅北西方外縁に存する稠密的な既成市街地で、今後とも現状維持的に推移するものと予測する 。地価動向は、生活利便性を反映して需要は比較的堅調で、近傍のミニ開発分譲価格に牽連し微増基調にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ山陰本線安岡駅を主体に梶栗郷台地駅をも含む山陰側郊外の圏域。需要者の中心は同一需給圏のう ち山陰地区の居住者が殆どを占める。当該地域は駅近くの住宅地で、人口減少及び根強いマンション需要等相俟って戸 建住宅地実需要は相対的に弱い中、当該地域は縁辺に食料品スーパー等を擁し、生活利便性等に支えられて需要は回復 傾向にある。土地は標準的画地規模で６００万円前後、新築戸建で３，０００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は駅近くの過渡期の住宅地域でアパート等の収益物件は介在するものの、自用目的での取引が中心である戸建 住宅地域であり、収益価格は事業収支から鑑みて経済合理的な共同住宅の想定が困難なため試算し得なかった。従って 、類似地域等において信頼性のある取引事例を抽出し、試算した比準価格を標準に昨今の不動産市況を留意するととも に、更に、代表標準地との秤量的検討及び前年の標準価格との対比の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下関 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,600 円／㎡ [102.7] 100 100 [100.0] 100 [167.9] [104.0] 100 32,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少社会を背景に低調な地域も見られる が、市街地での需要は相対的に底堅く、堅調 な需要を擁する人気地区もあり、多極化して いる。 近傍に食料品スーパー等を擁し、生活利便性 に富む地域で、建物の建替等利活用が見られ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +63.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％