令和6年1月9日　提出 下関 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下関 -3 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　稲田　豊   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 49,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下関市上田中町４丁目２８番１２３ ｢上田中町４－１１－２３｣ ②地積 　(㎡) 242   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 下関 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 下関駅北東方 2.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中心市街地内の既成住宅団地で、今後とも現状維持的に推移すると予測される。地価動向は、生活 利便諸施設への接近性及び都市回帰傾向が需要を下支えし、微増ながらも拡大基調にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ山陽本線下関駅を主体に幡生駅をも含む下関旧市内全域の住宅圏域。需要者の中心は同一需給圏に 地縁性等を有する居住者が殆どを占める。人口減少及び比較的旺盛なマンション需要等相俟って戸建住宅地実需要は相 対的に弱い中、当該地域は生活利便性等に支えられて需要は回復傾向にある。土地は標準的画地規模で１，２００万円 前後、新築戸建で４，０００万円以下が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は旧市街地内住宅団地で、自用目的での取引が中心である戸建住宅地域であり、収益価格は画地条件から鑑み て経済合理的な共同住宅の想定が困難なため試算し得なかった。従って、比準価格を標準とし、昨今の不動産市況を留 意するとともに、更に近傍の標準地とのバランス検討及び前年の標準価格との対比の上、鑑定評価額を上記の通り決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　下関 -3                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     49,100 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少社会を背景に低調な地域も見られる が、市街地での需要は相対的に底堅く、堅調 な需要を擁する人気地区もあり、多極化して いる。 中心市街地内の生活利便諸施設への接近性に 富む地域で、都市回帰傾向が需要を下支え。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％ +0.4 ％