令和6年1月12日　提出 世羅 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   世羅 5-1 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　河井　猛   TEL.

鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 25,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 世羅郡世羅町大字西上原字流４９４番４外 ②地積 　(㎡) 585   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 1:2 店舗 Ｓ2 中規模店舗、事務所 等の建ち並ぶ商業地 域 南東10m国道 水道、下水 備後三川 7.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ　国道 交通 施設 備後三川駅南西方 7.9km 法令 規制 （都） 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、旧来からの幹線道路沿いの商業地域である。４３２号バイパス沿いの大型店等への顧客流出が続き 、商況は低迷しており、今後も衰退傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、世羅町中心部の商業地域一円等と判断される。主な需要者は、地縁性を有する個人や、地元企業や圏域 内の商圏を主とする商業者等が中心である。地元経済の低迷、周辺人口の減少や少子高齢化を背景に、商業地に対する 需要は弱く、取引自体が少ない。土地単価は規模等によってまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は把握し難 い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、世羅町中心部及びその周辺に存する取引事例に比準して求めたものであり、地域格差率にややばらつきが 認められるものの、客観的かつ市場の実態を反映した実証的な価格である。なお、収益価格は、後述のとおり賃貸市場 が未形成であり、適正な純収益の査定が不可能であるため試算できなかった。よって本件は、比準価格を中心に、規準 価格との均衡及び最近の地価動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　備後府中 5-2               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,900 円／㎡ [ 96.7] 100 100 [100.0] 100 [ 92.6] [100.0] 100 25,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内人口の減少や少子高齢化の加速化も相俟 って、不動産需要は低迷が続いている。 ４３２号バイパス沿いの大型商業施設への顧 客流出による商況不振が続いており、需要は 引き続き低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.9 ％  ％