令和6年1月15日　提出 北広島町 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北広島町 5-1 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　丸本　創史   TEL.

鑑定評価額 24,600,000 円  １㎡当たりの価格 32,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山県郡北広島町有田字下頼信１５４９番３外 ②地積 　(㎡) 757   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 台形 1:1.2 店舗 ＲＣ2 大中規模の店舗が建 ち並ぶ町の中心商業 地域 東18m国道 水道、下水 可部 26.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １８ｍ国道 交通 施設 可部駅北方 26.0km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、国道沿いにある北広島町の中心的商業地域であるが、高齢化・人口減が進み、商圏の拡大は期待しづ らい状況である。今後も当面は現状のまま推移すると推測される。 (3)最有効使用の判定 店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北広島町を中心とした県北各市町の商業地域及び商住混在地域と判定した。需要者は旧千代田町周辺に地 縁のある法人や個人事業者などが中心である。商圏は日用品などについては、旧千代田町中心部の商業施設等に集中す る傾向があるものの、マイカー利用で可部地区などの商業施設に流れる傾向も見られる。商業施設の出店は期待出来ず 、エリアも限定的で商業用地の売買取引は極めて少ない為、需給の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 北広島町の中心商業地域であるが、商圏は局所的で周辺の土地利用は定期借地が主体で収益性を目的とする賃貸市場は 未形成である。また、賃貸事例も稀少で収集が困難であるため収益還元法は非適用とした。よって、市場の実勢を反映 した取引価格に基づき試算された比準価格を標準に、前年公示価格とのバランス及び市場の需給動向等を勘案した上で 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築資材高騰や円安等の影響はあるが利便性 の高いエリアの不動産市況は堅調に推移して いる。一方、利便性の劣る又は高台の地域は 低迷傾向にある。 国道沿いにある北広島町の中心的商業地域で ある。高齢化・人口減が進み、商圏の拡大は 期待しづらいもののエリア的に下げ止まり感 が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％