鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
広島熊野 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島熊野 5-1

広島県

広島第２

氏名

不動産鑑定士　根本　哲哉

TEL.

鑑定評価額

50,000,000 円

１㎡当たりの価格

71,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月6日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	安芸郡熊野町出来庭９丁目２６７２番２０｢出来庭９－９－３｣				②地積　(㎡)	699 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	1:2.5	店舗ＲＣ2	店舗、事務所が多く見られる路線商業地域	南25m県道、三方路	水道、下水	矢野 5.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 150 ｍ、南 50 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

沿道施設用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 640 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ県道

交通

施設

矢野駅南東方

5.8km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

周辺では道路整備が進捗中で、同一幹線沿いでは令和３年５月にハローズを核テナントする熊野モールが開業し
た。今後は道路整備の進行に伴い路線商業地としての熟成度が向上すると期待される。

(3)最有効使用の判定

沿道施設用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 71,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は熊野町、広島市安芸区矢野地区、呉市焼山地区周辺に位置する幹線道路沿いの路線商業地域である。需
要者は、地縁性のある個人・中小法人事業者が中心である。また、大規模画地であれば全国的に店舗展開する事業者も
市場に参入する。近隣地域周辺で公共買収以外で土地を手放す地主がほとんどいないため、取引が少なく中心となる価
格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　当該地域は低層の店舗が建ち並ぶ路線商業地域である。自用の店舗としての需要が主で、また賃料水準は低く地価に
見合った賃料設定が困難であることから、収益価格は低位に求められた。比準価格は対象不動産の市場における流通性
の観点から、規範性の高い取引事例を基礎としており、規範性は認められる。調整にあたっては、比準価格を中心に、
収益価格を参考として、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は回復傾向にあり、金利や物価は上昇し
ている。熊野町内では立地条件によって、地
価は二極化している。

周辺地域で街路整備が進捗中であり、複合量
販店も開業し繁華性の発展が期待される。地
価は長期間の下落から上昇に転じている。

個別要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島熊野 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	熊野２３Ｔ７６ -437658	安芸郡熊野町		建付地	（　）	不整形	南東5m町道、中間画地		近商 (80,200)
b	熊野２３Ｋ７６ -337653	安芸郡熊野町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北11.5m町道、東6.5m、角地		１中専 (70,200)
c	熊野２３Ｔ７６ -437667	安芸郡熊野町		建付地	（　）	ほぼ台形	北西10.5m町道、南西4.5m、角地		１住居 (70,200)
d	呉２３Ｔ１０ -431014	呉市		建付地	（　）	不整形	南16m県道、西5.5m、角地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 53,462	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	54,812	100 [ 75.4]	72,695	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	74,900
b	(　 ) 58,298	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 95.0]	100 [ 105.0]	59,671	100 [ 86.6]	68,904		71,000
c	(　 ) 57,606	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	57,664	100 [ 81.8]	70,494		72,600
d	(　 ) 41,322	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 72.1]	56,223	100 [ 83.6]	67,252		69,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -27.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 71,600 円／㎡]

広島熊野 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,346,440	1,009,300	3,337,140	2,008,960	1,328,180	（　0.9506） 1,262,568	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	25,766,694 円　　　　（　 36,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島熊野 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	190.00	Ｓ1	190.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	699 ㎡	15.6 m x 38.8 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	190.00	100.0	190.00	2,000	380,000	4.0	1,520,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		190.00	100.0	190.00		380,000		1,520,000
								0

⑨年額支払賃料	380,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,560,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 190.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,560,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 228,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,332,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,520,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,440 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,346,440 円　　　　（　 6,218 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	熊野（賃）Ｔ１０　　　　-341055	1,847 ( 1,830)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,986	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,007 円/㎡　月額支払賃料（　 2,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	熊野（賃）Ｔ１０　　　　-341056	2,406 ( 2,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,092
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島熊野 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	175,200 円	29,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	228,000 円	4,560,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 343,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 204,400 円	29,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	29,200 円	29,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,200 円	29,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,009,300 円　（　　　　　　 1,444 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9506

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,200,000 円	設計監理料率　 149,000 円／㎡　×　 190.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0519 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,008,960 円（　　　　　 2,874 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,346,440 円
②総費用	1,009,300 円
③純収益　①－②	3,337,140 円
④建物等に帰属する純収益	2,008,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,328,180 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,262,568 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,806 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,766,694 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

広島熊野 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	安芸郡熊野町出来庭九丁目２６７２番２０	2407000269903-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
広島熊野 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島熊野 5-1

広島県

広島第２

氏名

不動産鑑定士　徳満　秀規

TEL.

鑑定評価額

50,000,000 円

１㎡当たりの価格

71,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	安芸郡熊野町出来庭９丁目２６７２番２０｢出来庭９－９－３｣				②地積　(㎡)	699 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	1:2.5	店舗ＲＣ2	店舗、事務所が多く見られる路線商業地域	南25m県道、三方路	水道、下水	矢野 5.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 150 ｍ、南 50 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

沿道施設用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 640 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

幹線街路沿いの路線商業地域

街

路

２５ｍ県道

交通

施設

矢野駅南東方

5.8km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、主要地方道矢野安浦線沿いの商業地域であり、周辺地域で道路整備が行われており、商業地として
の利用が高まるものと予測される。

(3)最有効使用の判定

沿道施設用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 71,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 37,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は熊野町を中心とし隣接する市町の一部であると判定した。需要者の中心は地元の法人と地縁性を有する個
人事業主に加え幹線道路沿いであることから広域的に事業展開する法人であると判定した。取引される規模は展開され
る事業の種類及び需要者の属性によりさまざまであり、中心となる規模及び価格帯を見いだすことは出来なかった。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、自用の店舗等の立地を主体とする地域のため、賃貸市場は未成熟で、土地価格に見合う賃料水準が形成さ
れていないため収益価格は低位に試算された。自用の店舗、事業所等が中心で、賃料収入による収益性を重視して土地
取引をする土地柄ではないため、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、直近の地価動向を勘案し、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口の減少及び高齢化の影響により、大規模
開発は見られない。

近隣地域及び周辺地域で道路整備が進む幹線
沿いの商業地域である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島熊野 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	熊野２３Ｔ７６ -437667	安芸郡熊野町		建付地	（　）	ほぼ台形	北西10.5m町道、南西4.5m、角地		１住居 (70,200)
b	熊野２３Ｔ７６ -437658	安芸郡熊野町		建付地	（　）	不整形	南東5m町道、中間画地		近商 (80,200)
c	熊野２３Ｋ７６ -337664	安芸郡熊野町		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.2m町道、中間画地		１住居 (60,168)
d	呉２３Ｔ１０ -431014	呉市		建付地	（　）	不整形	南16m県道、西5.5m、角地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,606	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	57,664	100 [ 80.0]	72,080	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	74,200
b	(　 ) 53,462	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	54,812	100 [ 78.1]	70,182		72,300
c	(　 ) 52,073	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	52,281	100 [ 78.5]	66,600		68,600
d	(　 ) 41,322	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 72.1]	56,223	100 [ 83.6]	67,252		69,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -27.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 71,600 円／㎡]

広島熊野 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、原価法の適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,415,983	1,028,448	3,387,535	2,084,640	1,302,895	（　0.9750） 1,270,323	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	25,924,959 円　　　　（　 37,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島熊野 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	190.00	Ｓ1	190.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	699 ㎡	15.6 m x 38.8 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	190.00	100.0	190.00	2,032	386,080	4.0	1,544,320
							0.0	0
～

～

～

～

計		190.00	100.0	190.00		386,080		1,544,320
								0

⑨年額支払賃料	386,080 円　×　12ヶ月　＝　 4,632,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 190.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,632,960 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 231,648 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,401,312 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,544,320 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,671 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,415,983 円　　　　（　 6,318 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	熊野（賃）Ｔ１０　　　　-341056	2,406 ( 2,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,092	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,039 円/㎡　月額支払賃料（　 2,032 円/㎡）　基準階 1 F B
b	熊野（賃）Ｔ１０　　　　-341055	1,847 ( 1,830)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,986
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島熊野 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	181,800 円	30,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	231,648 円	4,632,960　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 342,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 212,100 円	30,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	30,300 円	30,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,300 円	30,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,028,448 円　（　　　　　　 1,471 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9750

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,300,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 190.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0519 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,084,640 円（　　　　　 2,982 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,415,983 円
②総費用	1,028,448 円
③純収益　①－②	3,387,535 円
④建物等に帰属する純収益	2,084,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,302,895 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,270,323 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,817 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,924,959 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

広島熊野 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	安芸郡熊野町出来庭九丁目２６７２番２０	2407000269903-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考