別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
海田 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
海田 5-1 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　智晴   TEL.
鑑定評価額 348,000,000 円  １㎡当たりの価格 253,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 安芸郡海田町窪町１９４１番１外
｢窪町５－８｣		 ②地積
　(㎡)		 1,376  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)

（その他）
不整形
1:1.2		 銀行

Ｓ2		 中規模店舗等が建ち
並ぶ県道沿いの路線
商業地域		 北東12m県道 水道、ガス、下水 海田市

380m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ台形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 １２ｍ県道 交通

施設		 海田市駅南西方

380m		 法令

規制		 近商
(80,300)
⑤地域要因の将
　来予測		 安芸区との境界に位置する商業地域として相応の繁華性を維持しており、格別の地域変動要因が見当たらないこ
とから、当座は現状を維持するものと思料する。地価水準は、当面上昇傾向を示すものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    253,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    135,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、海田町及び広島市安芸区や府中町をはじめ、隣接する市町における商業地域ないしは混在地域一円と判
定した。需要者は、沿道施設等を展開している大手法人のほか、事務所利用目的の地場企業等が中心と思料する。背後
人口に恵まれた商業地域であり、供給が少ない中、潜在的な需給関係はタイトになってきている。なお、物件の規模に
より取引される価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は、店舗や事務所等を中心とする商業地域であり、収益価格は本来重視すべき価格である。しかし、当該地域に
おいて、賃貸市場が未成熟で、価格に見合う賃料を収受しておらず、収益価格の信頼性はやや劣る。一方、規範性の高
い取引事例に基づき試算した比準価格は、実証的で説得力が高い。それゆえ、代表標準地を規準とした価格との均衡に
留意しつつ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島安芸 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    165,000 円／㎡		 [101.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 66.2]		 [ 99.0]
100		 251,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    246,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 町の人口は３万人を超えて、微増傾向を続け
ていることなどにより、地域経済全体として
は、回復基調にある。


繁華性が比較的高い県道沿いの商業地域であ
って、相対的な稀少性は高く、需要は底堅い
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -37.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 海田 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 海田２４Ｋ
７０
-347015		 安芸郡海田町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3.7m町道
、中間画地
近商
土砂災害警戒区域
(80,200)
b 海田２３Ｋ
７０
-337044		 安芸郡海田町

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東23m国道、
西5.4m、
二方路
近商

(80,300)
c 安芸府中２
４Ｋ５６
-345606		 安芸郡府中町

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西16m町道、
東16m、角地
近商
宅造規制
(90,200)
d 海田２３Ｋ
７０
-337046		 安芸郡海田町

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8.5m町道、
中間画地
近商

(80,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
209,933  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
213,712 		 100
[  83.8]
255,026 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
252,000 
b (　           ) 
231,293  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
227,328 		 100
[  89.8]
253,149 
251,000 
c (　    310,388) 
310,388  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
291,420 		 100
[ 113.3]
257,211 
255,000 
d (　           ) 
275,679  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
288,056 		 100
[ 112.0]
257,193 
255,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    253,000 円／㎡]  



海田 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なことから原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

48,209,160 
11,048,099 
37,161,061 
27,812,000 
9,349,061 		 （　0.9514）
8,894,697 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　    185,306,188 円　　　　（　    135,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
海田 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所 560.61 Ｓ4 2,242.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   300 ％   300 ％   1,376 ㎡     32.0 m x   38.0 m  前面道路：県道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロア貸し、２Ｆ～４Ｆは事務所の各階フロア貸しを想定。 ⑦有効率　  93.2 ％
の理由		 標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
560.61 
90.0 
504.55 
3,087 
1,557,546 		 6.0  9,345,276 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
560.61 
94.3 
528.66 
1,675 
885,506 		 6.0  5,313,036 
0.0  0 

 3～ 4		 事務所
560.61 
94.3 
528.66 
1,575 
832,640 		 6.0  4,995,840 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,242.44 
93.2 
2,090.53 

4,108,332 		 24,649,992 
0 
⑨年額支払賃料      4,108,332 円　×　12ヶ月　＝　      49,299,984 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,090.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        49,299,984 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,200,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,524,999 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 47,974,985 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        24,649,992 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         234,175 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      48,209,160 円　　　　（　        35,036 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 海田（賃）Ｋ７
０
　　　　-357002		 2,976  
(   2,961) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,307 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,102 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,087 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 府中（賃）Ｋ０
２
　　　　-360213		 3,070  
(   2,980) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
2,896 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
海田 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,454,000 円  　　　　    409,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,524,999 円  　　　       50,499,984　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,388,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,863,000 円  　　　　    409,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       409,000 円  　　　　    409,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       409,000 円  　　　　    409,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,048,099 円　（　　　　　　         8,029 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 409,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 177,000 円／㎡　×　   2,242.44 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0680     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,812,000 円  
（　　　　　        20,212 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 48,209,160 円      
②総費用 11,048,099 円      
③純収益　①－② 37,161,061 円      
④建物等に帰属する純収益 27,812,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,349,061 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,894,697 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,464 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    185,306,188 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     135,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 海田 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　安芸郡海田町窪町１９４１番１
 2407000003620-0000
2 　安芸郡海田町窪町１９４２番２
 2407000003630-0000
3 　安芸郡海田町窪町１９４２番５
 2407000003633-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
海田 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
海田 5-1 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　上西　浩尚   TEL.
鑑定評価額 345,000,000 円  １㎡当たりの価格 251,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 安芸郡海田町窪町１９４１番１外
｢窪町５－８｣		 ②地積
　(㎡)		 1,376  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)

（その他）
不整形
1:1.2		 銀行

Ｓ2		 中規模店舗等が建ち
並ぶ県道沿いの路線
商業地域		 北東12m県道 水道、ガス、下水 海田市

380m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ　県道 交通

施設		 海田市駅南西方

380m		 法令

規制		 近商
(80,300)
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ駅から徒歩圏の県道広島海田線沿いに位置し、金融機関が集積するなど商業地として熟成している。築後相
当年経過している建物も多く、今後は建替えやリニューアルが断続的に増えていくものと思われる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    251,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    132,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として海田町及び周辺市町の路線商業地域が存する圏域。需要者は、地場の事業者、ロードサイド店
舗を展開する法人が典型的である。徒歩圏内にＪＲ駅があるため、多様な業種の利用が考えられる。国道２号と連結す
る大正交差点にも比較的近く車輌交通量は非常に多いため、需要は底堅い。中心となる価格帯は商業地自体の取引件数
が少なく、取引規模もまちまちなため見出すことが困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は不動産の市場性に着目し、実際の市場で生起した取引事例に基づいているため規範性の高い価格である。ま
た、国道沿いの低層店舗や店舗付事務所は主として自己使用で、収益を目的とした事業者向けの賃貸市場の熟成はして
いないため、収益価格は低位に試算された。本件においては、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地
との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島安芸 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    165,000 円／㎡		 [101.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 66.2]		 [ 99.0]
100		 251,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    246,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 広島県の景気は緩やかに回復しており、住宅
投資は横ばい圏内。海田町の人口は年間で約
０．８％増加、窪町では約１．７％増加。


当該地域は安芸区船越地区中心部と接続し、
旧来からの商業地域であり、ＪＲ駅にも近い
立地で不動産需要は堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -37.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 海田 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 海田２４Ｋ
７０
-347006		 安芸郡海田町

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南5.4m町道、
北3.2m、
二方路
近商

(80,200)
b 安芸府中２
４Ｋ５６
-345606		 安芸郡府中町

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西16m町道、
東16m、角地
近商
宅造規制
(90,200)
c 海田２３Ｋ
７０
-337044		 安芸郡海田町

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東23m国道、
西5.4m、
二方路
近商

(80,300)
d 海田２３Ｋ
７０
-337039		 安芸郡海田町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東7.5m町道
、北西4m、
角地
近商

(60,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
191,479  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
188,688 		 100
[  75.9]
248,601 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
246,000 
b (　    310,388) 
310,388  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[  99.0]		 100
[ 108.0]
294,363 		 100
[ 115.2]
255,523 
253,000 
c (　           ) 
231,293  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
227,328 		 100
[  89.8]
253,149 
251,000 
d (　           ) 
153,775  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
160,772 		 100
[  63.5]
253,184 
251,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    251,000 円／㎡]  



海田 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価を把握できないことから適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

48,132,867 
11,025,204 
37,107,663 
27,934,700 
9,172,963 		 （　0.9506）
8,719,819 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　    181,662,896 円　　　　（　    132,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
海田 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 560.61 Ｓ4 2,242.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   300 ％   300 ％   1,376 ㎡     32.0 m x   38.0 m  前面道路：県道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロア貸し、２Ｆ～４Ｆは事務所の各階フロア貸しを想定 ⑦有効率　  93.2 ％
の理由		 標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
560.61 
90.0 
504.55 
3,100 
1,564,105 		 6.0  9,384,630 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
560.61 
94.3 
528.66 
1,700 
898,722 		 6.0  5,392,332 
0.0  0 

 3～ 4		 事務所
560.61 
94.3 
528.66 
1,550 
819,423 		 6.0  4,916,538 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,242.44 
93.2 
2,090.53 

4,101,673 		 24,610,038 
0 
⑨年額支払賃料      4,101,673 円　×　12ヶ月　＝　      49,220,076 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,090.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれているため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        49,220,076 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,200,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,521,004 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 47,899,072 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        24,610,038 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         233,795 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      48,132,867 円　　　　（　        34,980 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 海田（賃）Ｋ７
０
　　　　-367001		 2,441  
(   2,417) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 92.0]
3,170 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,115 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,100 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 海田（賃）Ｋ７
０
　　　　-357002		 2,976  
(   2,961) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 97.0]		 100
[103.0]
3,039 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
海田 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,454,000 円  　　　　    409,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,521,004 円  　　　       50,420,076　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,369,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,863,000 円  　　　　    409,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       409,000 円  　　　　    409,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       409,000 円  　　　　    409,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,025,204 円　（　　　　　　         8,013 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9506    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 409,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 177,000 円／㎡　×　   2,242.44 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0683     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0519 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,934,700 円  
（　　　　　        20,301 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 48,132,867 円      
②総費用 11,025,204 円      
③純収益　①－② 37,107,663 円      
④建物等に帰属する純収益 27,934,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,172,963 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,719,819 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,337 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    181,662,896 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     132,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 海田 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　安芸郡海田町窪町１９４１番１
 2407000003620-0000
2 　安芸郡海田町窪町１９４２番２
 2407000003630-0000
3 　安芸郡海田町窪町１９４２番５
 2407000003633-0000
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備考