令和6年1月15日　提出 広島府中 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島府中 -6 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　金河　哲成   TEL.

鑑定評価額 17,800,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安芸郡府中町瀬戸ハイム２丁目４０２４番８ ｢瀬戸ハイム２－１６－２３｣ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 西6m町道 水道、ガス、下水 天神川 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ町 道 交通 施設 天神川駅東方 2.9km 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は区画整然とした高台の住宅団地として成熟している。地域に格別の変動要因はなく、当面は現状を維 持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、広島駅東部に位置する府中町の住宅団地及びその周辺地域であり、主な需要者は、府中町を含む広島都 市圏東部一帯の居住者が中心である。近隣地域は昭和５０年代に開発された住宅団地で、造成品等が周辺の団地より相 対的に優れており、平坦地における地価上昇の影響から、値頃感のある丘陵部への需要流入が窺える。取引される規模 、位置や築年数等によってバラツキはあるが更地は１，５００万円～２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は主に一般住宅が建ち並ぶ丘陵部の戸建住宅団地であり、周辺に共同住宅等はほとんど見られず、主な需要者 も自己使用を目的とする個人が多くを占めていることから収益還元法は適用できなかった。比準価格は、対象不動産の 市場における流通性の観点から、説得力の高い取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。よって本件は、 比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安芸 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [ 70.0] [101.0] 100 102,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    101,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高騰の影響により建築費が上昇しており 、不動産価格も上昇傾向である。府中町の地 価は平坦地と傾斜地で二極化が進行している 。 徒歩圏内にはスーパー等の商業施設がないな ど利便性のやや劣る住宅地であるが、平坦地 と比べた値頃感から一定の需要が見られ地価 は上昇傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％