令和6年1月15日　提出 広島府中 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島府中 -3 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　金河　哲成   TEL.

鑑定評価額 34,900,000 円  １㎡当たりの価格 178,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安芸郡府中町浜田２丁目６１３０番２ ｢浜田２－１３－４｣ ②地積 　(㎡) 196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅、共同住宅 等が混在する住宅地 域 東6m町道 水道、ガス、下水 向洋 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ町 道 交通 施設 向洋駅北東方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は緩傾斜地に形成された閑静な住宅地域として成熟していることから、当面は現状を維持すると予測す る。地価についてはその利便性から需要は高く、今後も上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    178,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は府中町を中心として、広島市東区等周辺市町の住宅地域一帯であり、主な需要者は広島都市圏内に勤務先 を有する３０～４０歳代の一次取得者層である。近隣地域は緩傾斜の地勢を有するが、住環境・生活利便性を併せ持っ た人気の住宅地で、宅地需要は非常に強い。中心価格帯は、土地のみで３，０００万円前後、新築戸建で４，５００万 円前後と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、周辺に共同住宅等は見られるが標準地の画地条件から経済合理 性に合致した賃貸物件の想定は困難であることから、収益還元法は適用できなかった。比準価格は、対象不動産の市場 における流通性の観点から、説得力の高い取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。よって本件は、比準 価格を中心に、前年標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    170,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　安芸府中（県） -4          　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    161,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高騰の影響により建築費が上昇しており 、不動産価格も上昇傾向である。府中町の地 価は平坦地と傾斜地で二極化が進行している 。 地域に格別の変動要因はないが、利便性の高 い地域であることから宅地需要が強く、地価 は継続して上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.7 ％ +10.6 ％