鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
江田島 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江田島 5-2

広島県

広島第２

氏名

不動産鑑定士　徳満　秀規

TEL.

鑑定評価額

7,920,000 円

１㎡当たりの価格

30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江田島市大柿町大原字鳥井元１０５１番５				②地積　(㎡)	264 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,400) （その他）
	台形 1.5:1	店舗兼住宅Ｗ2	大小の店舗が見られる国道沿いの近隣商業地域	北東16m国道	水道、下水	中町桟橋 7.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 120 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ国道

交通

施設

中町桟橋駅南東方

7.1km

法令

規制

（都）
(70,400)

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いに大小の小売店舗を中心とする商業地域であるが、未利用地も見られる。人口減少の影響により、未利
用地の利用は期待できない。当面は現状を維持すると思料される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 30,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、江田島市及び江田島市に隣接する市域であるち判定した。需要者は地縁性を有する個人及び法人事業者
が中心でとなる。圏域外から参入する事業者は少ない。江田島市における継続的な人口減少により購買人口も減少して
いる。周辺に農地等も見られ、宅地への転換は行われておらず土地需要は少ない。商業地需要は弱く、取引が少ないた
め、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は国道沿いの商業地域である。自用の店舗等を中心とする地域であるため、事業用の賃貸市場が未成熟である
。よって、賃貸建物を想定して求めた収益価格のは低位に求められ信頼性は低い。比準価格は同一需給圏内の類似地域
に所在し、対象標準地と類似性を有する取引事例から試算された価格であり、市場の実態を反映した実証的な価格であ
る。代表標準地価格との均衡に留意の上、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江田島 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,000 円／㎡

[ 94.9]
100

100
[103.0]

100
[116.6]

[ 97.0]
100

29,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

江田島市においては、長期的な人口減少や高
齢化のなかで、不動産需要は停滞している。

国道沿いに位置する近隣商業地域である。少
子高齢化により購買事人口の減少が続き、商
業地需要は低迷している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-4.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

江田島 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	江田島２４Ｋ８６ -348619	江田島市		更地	（　）	ほぼ長方形	東7m市道、中間画地		都計外
b	江田島２４Ｋ８６ -348617	江田島市		更地	（　）	ほぼ台形	北西10m県道、中間画地		（都）近商 (80,300)
c	江田島２２Ｔ９９ -429981	江田島市		更地	（　）	不整形	南20m国道、北東1.2m、角地		（都）近商 (80,200)
d	呉２２Ｔ０８ -420808	呉市		更地	（　）	ほぼ整形	北西3m市道、南西1.5m、角地		（都）土砂災害警戒区域 (70,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,781	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	31,241	100 [ 101.4]	30,810	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	29,900
b	(　 ) 24,313	100 [ 80.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	31,447	100 [ 102.0]	30,830		29,900
c	(　 ) 26,111	100 [ 100.0]	[ 91.6] 100	100 [ / ]	100 [ 86.0]	27,811	100 [ 89.3]	31,143		30,200
d	(　 ) 24,882	100 [ 100.0]	[ 93.5] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	23,500	100 [ 79.4]	29,597		28,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	関係者取引	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -10.0
b	関係者取引	％／月 -0.25	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -19.0
c	正常	％／月 -0.38	画地　　　　 -14.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,000 円／㎡]

江田島 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内宅地のため原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,535,215	728,688	2,806,527	2,582,160	224,367	（　0.9740） 218,533	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,459,857 円　　　　（　 16,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江田島 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	80.00	Ｓ3	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	400 ％	400 ％	264 ㎡	19.5 m x 14.0 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸）、２～３階：共同住宅（４０㎡程度、２ＤＫ）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下を想定のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.00	100.0	80.00	1,653	132,240	5.0	661,200
							0.0	0
2～ 3	住宅	80.00	100.0	80.00	1,139	91,120	2.0	182,240
							0.0	0
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		314,480		1,025,680
								0

⑨年額支払賃料	314,480 円　×　12ヶ月　＝　 3,773,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,773,760 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 391,776 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,525,984 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,025,680 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,231 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,535,215 円　　　　（　 13,391 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	江田島（賃）Ｋ５４　　　　-275402	1,206 ( 1,203)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,117	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,141 円/㎡　月額支払賃料（　 1,139 円/㎡）　基準階 2 F B
b	江田島（賃）Ｋ８６　　　　-368604	1,165 ( 1,132)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,165
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

江田島 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	185,500 円	37,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	195,888 円	3,917,760　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 259,700 円	37,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	37,100 円	37,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,100 円	37,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 728,688 円　（　　　　　　 2,760 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9740

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,100,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,582,160 円（　　　　　 9,781 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,535,215 円
②総費用	728,688 円
③純収益　①－②	2,806,527 円
④建物等に帰属する純収益	2,582,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	224,367 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	218,533 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 828 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,459,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

江田島 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	江田島市大柿町大原字鳥井元１０５１番５	2401005161411-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
江田島 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江田島 5-2

広島県

広島第２

氏名

不動産鑑定士　吉田　裕

TEL.

鑑定評価額

7,920,000 円

１㎡当たりの価格

30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月6日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江田島市大柿町大原字鳥井元１０５１番５				②地積　(㎡)	264 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,400) （その他）
	台形 1.5:1	店舗兼住宅Ｗ2	大小の店舗が見られる国道沿いの近隣商業地域	北東16m国道	水道、下水	中町桟橋 7.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 120 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ国道

交通

施設

中町桟橋南東方

7.1km

法令

規制

（都）
(70,400)

⑤地域要因の将
　来予測

江田島市のうち大柿町の国道沿いに位置する商業地域で、概ね現状と同様の状況で推移すると予測する。周辺の
人口減や高齢化を背景に繁華性は衰退傾向にあり、地価水準は下落基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 30,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は江田島市及び隣接市町の島しょ部を中心とする地域で、需要者の中心は地縁を有する事業者と思料される
。市内では公共施設の統廃合により新たな施設が開業する動きも一部に見られ、観光需要の掘り起こしが期待されるが
、過疎化、高齢化等を背景とした地場の商業的用途は衰退傾向にある。商業目的の取引に乏しい状況にあるため、需要
の中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は同一需給圏内の複数の取引事例により比準しており、実需中心の取引市場を反映した価格として実証性が
認められる。一方、収益価格は収益性の観点より試算したもので想定に左右されるが、地価水準に見合う賃料水準が形
成されていないこと等により低位に求められた。よって、比準価格を中心に収益価格を比較考量して、代表標準地との
地域的価格バランス、前年価格等を総合的に勘案して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江田島 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,000 円／㎡

[ 94.9]
100

100
[103.0]

100
[116.6]

[ 97.0]
100

29,900

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内の経済動向は住宅投資は横ばい圏内、個
人消費は緩やかに回復しているが、物価高等
の影響に注視が必要。江田島市では人口減及
び高齢化が進む。

国道沿いの近隣商業地域に存する。地域内の
過疎化、高齢化の影響で商業地需要は弱く、
地価は下落基調にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-4.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

江田島 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	江田島２４Ｋ８６ -348617	江田島市		更地	（　）	ほぼ台形	北西10m県道、中間画地		（都）近商 (80,300)
b	江田島２３Ｔ９９ -439960	江田島市		更地	（　）	ほぼ台形	南東5m市道、西1.5m、角地		（都） (70,300)
c	江田島２２Ｔ９９ -429981	江田島市		更地	（　）	不整形	南20m国道、北東1.2m、角地		（都）近商 (80,200)
d	呉２２Ｋ０８ -320863	呉市		建付地	（　）	長方形	西5.5m市道、中間画地		（都） (70,330)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,313	100 [ 80.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	31,447	100 [ 100.9]	31,167	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	30,200
b	(　 ) 23,478	100 [ 100.0]	[ 95.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	22,199	100 [ 69.9]	31,758		30,800
c	(　 ) 26,111	100 [ 100.0]	[ 91.6] 100	100 [ / ]	100 [ 86.0]	27,811	100 [ 94.8]	29,336		28,500
d	(　 ) 41,688	100 [ 100.0]	[ 93.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	38,770	100 [ 117.8]	32,912		31,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	関係者取引	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -11.0
a	関係者取引	％／月 -0.25	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.32	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 -0.38	画地　　　　 -14.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +28.0
d	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,000 円／㎡]

江田島 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,597,705	741,492	2,856,213	2,630,880	225,333	（　0.9740） 219,474	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,479,061 円　　　　（　 17,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江田島 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	80.00	Ｓ3	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	400 ％	400 ％	264 ㎡	19.5 m x 14.0 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～３階：共同住宅（４０㎡、２ＤＫ）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段及び外廊下を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.00	100.0	80.00	1,650	132,000	3.0	396,000
							0.0	0
2～ 3	住宅	80.00	100.0	80.00	1,177	94,160	3.0	282,480
							0.0	0
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		320,320		960,960
								0

⑨年額支払賃料	320,320 円　×　12ヶ月　＝　 3,843,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,843,840 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 398,784 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,589,056 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	960,960 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,649 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,597,705 円　　　　（　 13,628 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	江田島（賃）Ｋ３９　　　　-313902	1,165 ( 1,165)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,177	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,180 円/㎡　月額支払賃料（　 1,177 円/㎡）　基準階 2 F B
b	江田島（賃）Ｋ５４　　　　-275402	1,206 ( 1,203)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,182
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

江田島 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	189,000 円	37,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	199,392 円	3,987,840　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 264,600 円	37,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	37,800 円	37,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,800 円	37,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 741,492 円　（　　　　　　 2,809 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9740

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,800,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,630,880 円（　　　　　 9,965 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,597,705 円
②総費用	741,492 円
③純収益　①－②	2,856,213 円
④建物等に帰属する純収益	2,630,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	225,333 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	219,474 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 831 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,479,061 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

江田島 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	江田島市大柿町大原字鳥井元１０５１番５	2401005161411-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考