別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
江田島 -2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江田島 -2 広島県 広島第2 氏名  不動産鑑定士 吉田 裕   TEL.
鑑定評価額 5,950,000 円  1㎡当たりの価格 16,800 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
江田島市江田島町切串3丁目12261番19
「切串3-6-8」
②地積
 (㎡)
354  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 
(70,400)

(その他)



(70,240)
台形
1:2.5
住宅

W2
一般住宅のほか農地
も多く見られる住宅
地域
東4m市道 水道、下水 西沖桟橋

150m
(2)



①範囲 東   100 m、西    80 m、南   100 m、北    80 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    29.0 m、規模         350 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北 4m市
交通

施設
西沖桟橋南方

150m
法令

規制
(都) 
(70,240)


⑤地域要因の将
 来予測
江田島市北部の住宅、農地が混在する地域に存する。近年、付近の学校跡地に研修施設が完成している。切串港
に近いが、過疎高齢化等を背景に取引は低調なまま推移しており、取引が活性化する動きは見られない。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            16,800 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江田島市及び隣接市町の島しょ部を中心とする住宅地域と把握され、需要者の中心は居住目的の個人であ
る。圏外からの転入者は増えつつあるが、全体として少ない一方で、過疎化や高齢化等を背景に不動産を売却する動き
が見られ、買い手市場の中で価格の低下が継続している。取引は個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見出せない
状況である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
 対象標準地は島内北部の住宅地域にあり、近隣周辺における土地利用は自用目的が殆どであり、賃貸市場は形成され
ていないため、収益価格は試算できなかった。よって、本件では同一需給圏内の類似地域の事例より求め相当の規範性
を有する比準価格を採用し、代表標準地との地域的価格バランス、前年価格等を総合的に勘案の上、上記のとおり鑑定
評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 江田島 -1                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         21,800 円/㎡
[ 95.9]
100
100
[100.0]
100
[123.5]
[100.0]
100
16,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           17,700 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
県内の経済動向は住宅投資は横ばい圏内、個
人消費は緩やかに回復しているが、物価高等
の影響に注視が必要。江田島市では人口減及
び高齢化が進む。

住宅、農地が混在する地域に存する。切串港
に近く、新施設も見られるが、市内中心部か
らは遠く生活利便性に劣り地価は下落基調に
ある。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近    +11.0
環境        +8.0
行政        +2.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-5.1 %  %
3 試算価格算定内訳 江田島 -2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 江田島24
K86
-348607
江田島市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 南東3.7m市道
、中間画地




(都) 

(70,240)
b 江田島24
K86
-348603
江田島市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東4m市道、
中間画地




(都) 
土砂災害警戒区域
(70,240)
c 江田島23
T99
-439962
江田島市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北2.9m市道、
南1.5m、
二方路



(都) 

(70,240)
d 江田島24
K86
-348625
江田島市

更地


  
(           ) 
不整形 南東4m市道、
中間画地




(都) 

(70,240)
e 江田島23
T99
-439954
江田島市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東4m市道、
中間画地




都計外 


NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
19,100  
100
[ 100.0]
[  97.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

18,623 
100
[ 106.2]

17,536 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

17,500 
b (            
11,283  
100
[ 100.0]
[  97.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

11,001 
100
[  75.0]

14,668 

14,700 
c (            
18,857  
100
[ 100.0]
[  94.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

17,763 
100
[  96.8]

18,350 

18,400 
d (            
15,868  
100
[ 100.0]
[  99.0]
100
100
[   /  ]
100
[  80.0]

19,637 
100
[ 116.5]

16,856 

16,900 
e (            
15,041  
100
[ 100.0]
[  94.7]
100
100
[   /  ]
100
[  85.0]

16,757 
100
[ 101.1]

16,575 

16,600 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.25 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近  +26.0 環境     -14.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.25 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -25.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.45 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   -9.0 環境     +12.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.25 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +4.0 環境     +12.0
画地     -20.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.28 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近  +12.0 環境      -5.0
画地     -15.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      16,800 円/㎡]  



江田島 -2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
一般住宅のほか農地も多く見られる住宅地域で、自己使用の戸建住宅が多く賃貸市場は未形成であり、収益還元
法は適用し難い。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 江田島 -2 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  江田島市江田島町切串三丁目12261番19
2401005134413-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
江田島 -2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江田島 -2 広島県 広島第2 氏名  不動産鑑定士 徳満 秀規   TEL.
鑑定評価額 5,840,000 円  1㎡当たりの価格 16,500 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
江田島市江田島町切串3丁目12261番19
「切串3-6-8」
②地積
 (㎡)
354  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 
(70,400)

(その他)



(70,240)
台形
1:2.5
住宅

W2
一般住宅のほか農地
も多く見られる住宅
地域
東4m市道 水道、下水 西沖桟橋

150m
(2)



①範囲 東   100 m、西    80 m、南   100 m、北    80 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    29.0 m、規模         350 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北 4m市
交通

施設
西沖桟橋南方

150m
法令

規制
(都) 
(70,240)


⑤地域要因の将
 来予測
切串桟橋に近い平坦地勢に所在し、周辺に農地も見られる住宅地域である。人口減少により新たな利便施設等は
見られず衰退していくものと思料される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            16,500 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、江田島市及び周辺の呉市音戸町、倉橋町である。需要者は地縁性を有する個人が中心となり圏域外から
の転入者は少ない。切串港に近接するものの、広島市のベッドタウンとはなり得ない。商業施設等の島内生活利便施設
への接近性にやや劣る。江田島市における地域経済の停滞、少子高齢化の影響もあって不動産需要は低迷している。取
引が少なく中で需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は自用の戸建住宅を中心に農地等が点在する住宅地域である。土地所有者が資産の有効利用するアパートは見
られるものの賃貸市場は未成熟なため収益価格は試算しなかった。比準価格は、対象標準地と類似性を有する取引事例
から試算された価格であり、市場の実態を反映した実証的な価格である。よって、代表標準地価格との均衡に留意の上
、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 江田島 -1                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         21,800 円/㎡
[ 95.9]
100
100
[100.0]
100
[126.9]
[100.0]
100
16,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           17,700 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
江田島市においては、長期的な人口減少や高
齢化のなかで、不動産需要は停滞している。



切串港付近の農地が点在する住宅地域である
。商業施設等の利便施設への接近性にやや劣
る。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近    +11.0
環境       +11.0
行政        +2.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-6.8 %  %
3 試算価格算定内訳 江田島 -2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 江田島24
K86
-348607
江田島市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 南東3.7m市道
、中間画地




(都) 

(70,240)
b 江田島24
K86
-348608
江田島市

建付


  
(           ) 
正方形 南東6m市道、
中間画地




(都) 

(70,360)
c 江田島24
K86
-348626
江田島市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北4.5m道路、
西4.5m、角地




都計外 
土砂災害警戒区域

d 江田島23
T99
-439958
江田島市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南西4m市道、
中間画地




都計外 


e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
19,100  
100
[ 100.0]
[  97.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

18,623 
100
[ 108.7]

17,132 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

17,100 
b (            
15,582  
100
[ 100.0]
[  97.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

15,239 
100
[  91.7]

16,618 

16,600 
c (            
17,686  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

17,235 
100
[ 103.7]

16,620 

16,600 
d (            
14,493  
100
[ 100.0]
[  95.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

13,841 
100
[  87.4]

15,836 

15,800 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.25 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近  +26.0 環境     -12.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +1.0 環境     -11.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   -7.0 環境     +21.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近  +15.0 環境     -20.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      16,500 円/㎡]  



江田島 -2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
対象標準地の存する当地域は過疎化及び高齢化が進んでおり貸市場が未成熟で、賃貸市場が成立していない。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 江田島 -2 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  江田島市江田島町切串三丁目12261番19
2401005134413-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考