令和6年1月12日　提出 安芸高田 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安芸高田 5-1 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　田原　俊一郎   TEL.

鑑定評価額 73,300,000 円  １㎡当たりの価格 54,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安芸高田市吉田町吉田字大賀屋７５２番１ ②地積 　(㎡) 1,357   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） (90,200) 1:1.2 銀行 ＲＣ2 国道沿いに各種店舗 等が建ち並ぶ路線商 業地域 北西16m国道、南西側道 水道、下水 吉田口 6.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,050 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ国道 交通 施設 吉田口駅西方 6.8km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺において、ドラッグストア等の出店はあるものの、近隣地域内での集客力のある店舗の進出はない。当面は ほぼ現状維持的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は安芸高田市及びその周辺地域の商業地の存する地域一帯である。典型的需要者は、地縁性を有する個人事 業者や地元法人等が考えられる。安芸高田市の中心地域に位置しており、市役所等の公共施設、大型商業施設等が集積 している。但し、人口減少及び物価高による消費の低迷を受け、新規の出店は少ない。事業用定期借地による店舗が多 く、商業地の取引は限定的であるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は国道沿いの店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。比準価格は同一需給圏内の状況が類似する取引事例を収 集・選択の上、試算された当該地域の市場性を反映した実証的な価格である。周辺は自己使用目的が中心であり、賃貸 市場が未成熟であることから収益還元法は試算しえなかった。従って、周辺標準地価格等との均衡及び近時の需給動向 等も勘案した上で、周辺の事例から求めた比準価格を以て鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高や少子高齢化の影響を受け、個人消費 が低迷している。企業の投資の動きは鈍く、 不動産需要は弱い。 ドラッグストアやコンビニエンスストア等の 出店が見受けられるが、消費の低迷を受け、 限定的である。地価は下落傾向が続いている 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％