令和6年1月12日　提出 安芸高田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安芸高田 -2 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　小林　紀雄   TEL.

鑑定評価額 3,010,000 円  １㎡当たりの価格 19,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安芸高田市吉田町吉田字左円１８５番２２ ②地積 　(㎡) 156   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等のほかに 農地も多く見られる 住宅地域 北4.5m市道 水道、下水 吉田口 7.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       155 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 吉田口駅西方 7.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 農地の宅地化が緩やかに進行しつつあるが、農地と戸建住宅等の利用が殆どを占める地域であり、今後も現状の まま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は吉田町を中心とする安芸高田市の住宅地域の圏域。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性を持つ個人で あり、空家バンクを活用する事例があるものの、同一需給圏外からの転入者はほとんどみられない。当地域は市の中心 部や商業施設から比較的近いが、豪雨災害による心理的影響もあり、需要の程度はやや低い。取引される画地規模は区 々であるが、土地が３００万円から４００万円程度、新築の戸建住宅で１，８００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は市中心部には近いが、周辺に農地利用が多くみられる住宅地域である。周辺地域にアパート等はみられるが、 収益性が取引の目安とされることはなく、自用目的での取引により価格が形成されている。比準価格は類似地域内の関 連性の強い取引事例から求めた価格であり、市場性を反映した説得力の高い価格である。鑑定評価額は代表標準地から 検討した価格や間近の市場の需給動向にも留意して、比準価格により上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　安芸高田 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [155.5] [100.0] 100 19,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の中心部に利便施設が集中し住宅地の下げ 止まり傾向がみられる一方で、縁辺部は過疎 化が進み、市内でも不動産の二極化が依然進 行している。 豪雨災害による被害の懸念は残るが、近隣の 幹線沿いに利便施設が多く、総額面からの需 要が見込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％