令和6年1月15日　提出 廿日市 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   廿日市 9-2 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　中森　一吉   TEL.

鑑定評価額 295,000,000 円  １㎡当たりの価格 89,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 廿日市市串戸１丁目４９３１番１外 ｢串戸１－１０－１４｣ ②地積 　(㎡) 3,316   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:1 工場 住宅、営業所、工場 、倉庫等の混在する 工業地域 北東6m市道、北西側道 水道、ガス、下水 宮内串戸 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     2,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道２号南東背後に中規模工 場、倉庫を主体に小規模住宅 等の混在する地域 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 宮内串戸駅南東方 700m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧市域沿岸部に立地し、工場や事業所のほか住宅の混在する地域である。土地利用は特に際立った要因もなくほ ぼ安定的に推移している。将来的な動向では、高層マンションをはじめ住宅地等への移行性が予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、廿日市市を含む広島都市圏西部を中心とする工業地域を圏域とする。需要者は、地場の中小法人が中心 である。地区は利便性を有する既成市街地内に住工混在した状態で急速に熟成したため、街区の整然性の劣る点が指摘 される。なお、旧市域のほぼ中心部に存するため用途利用の移行性を内在している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は食品製造工場で、近隣周辺における土地利用は自用目的が大半を占めているため、賃貸借市場は形成され ていない。そのため、収益価格は適用できなかったものである。したがって、本件では廿日市市内をはじめとして広域 な類似地域の取引事例より求めた比準価格を採用し、周辺の標準地との公的価格バランスや前年価格等を総合的に勘案 のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 我国は、海外経済の回復ペース鈍化による下 押し圧力を受けつつも、緩やかな回復傾向で 推移して行くものと予測する。 工住混在地域を形成しており、特に大きな変 動もなく、ほぼ安定的に推移していくものと 思料する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.5 ％  ％