令和6年1月15日　提出 廿日市 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   廿日市 9-1 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　中森　一吉   TEL.

鑑定評価額 98,000,000 円  １㎡当たりの価格 58,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 廿日市市沖塩屋１丁目７３１７番２ ｢沖塩屋１－９－１７｣ ②地積 　(㎡) 1,690   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 倉庫 Ｓ1 中小工場、倉庫等が 建ち並ぶ国道沿いの 工業地域 南東18m国道、南西側道 水道、下水 大野浦 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    80 ｍ、南   200 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 流通関連用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ大野駅の橋上化に伴う南 口の開設により、通勤上の利 便性が向上した工業地域 街 路 １８ｍ国道 交通 施設 大野浦駅南西方 450m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、国道沿道に中小工場等を中心として自動車関連店舗等の混在する工業地域である。用途利用の多様性 を内在し、地価水準はほぼ安定的に推移していくものと思料される。 (3)最有効使用の判定 流通関連用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広島都市圏西部の廿日市市や大竹市に位置する工業地域を中心とした圏域と把握される。需要者の中心は 地場の法人事業者と思料される。工場、物流用地への需要は交通利便性、立地条件等に左右されるが、国道沿いに位置 することから物流や倉庫の利用のほか、観光客を対象とする菓子製造店舗もあり、用途は多様性を有する。なお、物件 により取引される価格はマチマチで、需要の中心となる価格帯は把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は大野地区沿岸部における比較可能な工業地域の事例を中心に比準したもので、不動産市場の実態を表象し実 証的である。収益還元法は、自己所有工場を中心とする地域性から、賃貸市場は未成熟のため、その適用を割愛したも のである。よって、本件では、比準価格を中心に、公的価格バランスや前年価格等に充分留意のうえ、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 我国は、海外経済の回復ペース鈍化による下 押し圧力を受けつつも、緩やかな回復傾向で 推移して行くものと予測する。 国道沿道に形成された工業地域で、地勢的な 制約から拡がりは小さく、地域は安定的に推 移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％