別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
廿日市 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
廿日市 5-3 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　浦　信一   TEL.
鑑定評価額 380,000,000 円  １㎡当たりの価格 199,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 廿日市市宮内１丁目８４５番１外
｢宮内１－１１－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 1,911  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）



(90,200)

1.5:1		 店舗

Ｓ2		 小売店舗、飲食店等
が建ち並ぶ路線商業
地域		 南16m県道、東側道 水道、ガス、下水 宮内串戸

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西   180 ｍ、南    50 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 沿道型店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 宮内串戸駅北西方

850m		 法令

規制		 近商
(90,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いの路線商業地域で、自動車ディーラーやコンビニ、スーパー等の集積が見られる。店舗や事業所等の入
れ替わりを経つつ、今後も商業的な用途で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 沿道型店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    201,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    133,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、廿日市市街地近郊の主要幹線道路沿道に形成される路線商業地域一帯と判定した。需要者は、地
縁性を有する中小法人、不動産業者、個人事業者等が多い。宅地供給自体が少ない商業地であり、宅地規模や取引当事
者の属性等も取引によりまちまちであることから、中心となる価格帯は見出し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないた
め収益価格はやや低位に試算された。自用の店舗等が中心で、賃料収入による収益性を重視して価格判断がなされる要
因に乏しいため、比準価格を採用し収益価格を参考として、代表標準地との均衡等を十分に検討のうえ、鑑定評価額を
上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　廿日市 5-4                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    160,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.9]		 [103.0]
100		 197,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    195,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都市近郊に立地の大型商業施設での消費行動
が定着してきており、郊外部の既存商業地域
は総じて商業性が衰退傾向にある。


一部閉鎖や移転も見られるが沿道サービス店
舗が主体であり、交通量は多く、背後には大
規模な住宅団地をはじめ住宅が立ち並んでい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 廿日市 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 廿日市２４
Ｋ７３
-347332		 廿日市市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東15m国道、
中間画地
商業

(90,400)
b 廿日市２３
Ｔ４０
-434030		 廿日市市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8.3m県道
、北西6m、
角地
近商

(90,300)
c 廿日市２３
Ｔ４０
-434037		 廿日市市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東6m市道、
中間画地
商業

(80,360)
d 廿日市２４
Ｋ７３
-347341		 廿日市市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16m県道、
北4m、二方路
近商

(90,200)
e 廿日市２２
Ｔ４０
-424036		 廿日市市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東12m国道、
中間画地
近商

(80,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
222,788  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
224,793 		 100
[ 112.5]
199,816 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
206,000 
b (　           ) 
176,431  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
175,746 		 100
[  89.8]
195,708 
202,000 
c (　           ) 
141,053  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[  95.0]
167,944 		 100
[  86.4]
194,380 
200,000 
d (　    121,042) 
165,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
163,221 		 100
[  84.0]
194,311 
200,000 
e (　           ) 
134,104  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
156,455 		 100
[  79.6]
196,552 
202,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    201,000 円／㎡]  



廿日市 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,151,515 
7,379,600 
24,771,915 
11,934,000 
12,837,915 		 （　0.9733）
12,495,143 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　    255,002,918 円　　　　（　    133,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
廿日市 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 1,000.00 Ｓ1 1,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 90 ％   200 ％   200 ％   1,911 ㎡     55.0 m x   35.0 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 低層店舗（１，０００㎡）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 平屋店舗を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,000.00 
100.0 
1,000.00 
2,797 
2,797,000 		 10.0  27,970,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,000.00 
100.0 
1,000.00 

2,797,000 		 27,970,000 
0 
⑨年額支払賃料      2,797,000 円　×　12ヶ月　＝　      33,564,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費等は賃料込みを想定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,564,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,678,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,885,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        27,970,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         265,715 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,151,515 円　　　　（　        16,824 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 佐伯（賃）Ｔ９
５
　　　　-329551		 1,844  
(   1,837) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,927 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,820 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,797 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 佐伯（賃）Ｔ９
５
　　　　-329552		 1,713  
(   1,705) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,719 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
廿日市 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,020,000 円  　　　　    170,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,678,200 円  　　　       33,564,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,981,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,360,000 円  　　　　    170,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       170,000 円  　　　　    170,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       170,000 円  　　　　    170,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,379,600 円　（　　　　　　         3,862 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 170,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　   1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0702     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,934,000 円  
（　　　　　         6,245 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,151,515 円      
②総費用 7,379,600 円      
③純収益　①－② 24,771,915 円      
④建物等に帰属する純収益 11,934,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,837,915 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,495,143 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,539 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    255,002,918 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     133,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 廿日市 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　廿日市市宮内一丁目８４５番１
 2416000134660-0000
2 　廿日市市宮内一丁目８４６番３
 2416000134663-0000
3 　廿日市市宮内一丁目８４６番５
 2416000134664-0000
4 　廿日市市宮内一丁目８５０番１
 2416000134666-0000
5 　廿日市市宮内一丁目８５１番２
 2416000134668-0000
6 　廿日市市宮内一丁目８５２番１
 2416000134669-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
廿日市 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
廿日市 5-3 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　三宅　功   TEL.
鑑定評価額 375,000,000 円  １㎡当たりの価格 196,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 廿日市市宮内１丁目８４５番１外
｢宮内１－１１－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 1,911  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）



(90,200)

1.5:1		 店舗

Ｓ2		 小売店舗、飲食店等
が建ち並ぶ路線商業
地域		 南16m県道、東側道 水道、ガス、下水 宮内串戸

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西   180 ｍ、南    50 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 沿道型店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 宮内串戸駅北西方

850m		 法令

規制		 近商
(90,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当地域は、県道沿いに沿道型サービス店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。今後も周辺店舗の出退店の動きが
散見されるものの、概ね現状を維持しつつ推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 沿道型店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    198,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    119,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は廿日市中心部近郊の幹線沿いに形成された路線商業地域一帯と思料される。需要者は圏域内に地縁性を持
つ地元法人又は個人事業者若しくは資力のある全国企業等が想定される。近隣地域は各種沿道型サービス店舗や共同住
宅等が建ち並ぶ地域であるが、自用物件や定期借地による物件が多く宅地取引が少ない。また、取引される規模や用途
等によりバラつきがあり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は土地の収益性に着目した理論的価格であるが、近隣地域では自用又は定期借地の物件が多く、元本価値に見
合う賃料設定が成されていない。また想定要因が介在することで保守的な視点で試算せざるを得ない為、比準価格に比
し低位に試算された。本件では市場性から接近した実証的価格である比準価格を標準に、代表標準地との均衡及び周辺
商業地との価格バランス等を勘案し、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　廿日市 5-4                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    160,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.3]		 [103.0]
100		 196,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    195,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ５類移行に伴う人流の戻りは顕著だが
資材価格等の物価高で個人消費や設備投資は
停滞気味であり国内経済の動向も先行き不透
明感がある。

廿日市市中心の外縁部の県道沿いに沿道型店
舗等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、特筆
すべき地域要因の変化は見受けられない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 廿日市 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 廿日市２４
Ｋ７３
-347341		 廿日市市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16m県道、
北4m、二方路
近商

(90,200)
b 廿日市２１
Ｔ１２
-411228		 廿日市市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西12m県道、
中間画地
近商

(80,200)
c 廿日市２１
Ｋ７３
-317317		 廿日市市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東15m国道、
中間画地
近商

(71,254)
d 廿日市２２
Ｔ４０
-424036		 廿日市市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東12m国道、
中間画地
近商

(80,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    121,042) 
165,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
163,221 		 100
[  85.0]
192,025 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
198,000 
b (　           ) 
125,130  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
130,260 		 100
[  70.1]
185,820 
191,000 
c (　           ) 
165,769  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.0]
190,367 		 100
[  96.7]
196,863 
203,000 
d (　           ) 
134,104  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
156,455 		 100
[  79.6]
196,552 
202,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    198,000 円／㎡]  



廿日市 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

31,356,482 
7,648,020 
23,708,462 
12,223,000 
11,485,462 		 （　0.9733）
11,178,800 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　    228,138,776 円　　　　（　    119,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
廿日市 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 1,000.00 Ｓ1 1,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 90 ％   200 ％   200 ％   1,911 ㎡     55.0 m x   35.0 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｓ造平屋建の一棟貸し店舗を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸を想定した為。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,000.00 
100.0 
1,000.00 
2,766 
2,766,000 		 6.0  16,596,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,000.00 
100.0 
1,000.00 

2,766,000 		 16,596,000 
0 
⑨年額支払賃料      2,766,000 円　×　12ヶ月　＝　      33,192,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含まれる為、非計上とする。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で十分担保されている為、非計上とする。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,192,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,991,520 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,200,480 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        16,596,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         156,002 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      31,356,482 円　　　　（　        16,408 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 佐伯（賃）Ｔ９
５
　　　　-329552		 1,713  
(   1,705) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,677 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,780 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,766 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 佐伯（賃）Ｔ９
５
　　　　-329551		 1,844  
(   1,837) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,881 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
廿日市 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,020,000 円  　　　　    170,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,991,520 円  　　　       33,192,000　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,936,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,360,000 円  　　　　    170,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       170,000 円  　　　　    170,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       170,000 円  　　　　    170,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,648,020 円　（　　　　　　         4,002 円／㎡）　　（経費率　　  24.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 170,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　   1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0702 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,223,000 円  
（　　　　　         6,396 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 31,356,482 円      
②総費用 7,648,020 円      
③純収益　①－② 23,708,462 円      
④建物等に帰属する純収益 12,223,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,485,462 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,178,800 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,850 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    228,138,776 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     119,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 廿日市 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　廿日市市宮内一丁目８４５番１
 2416000134660-0000
2 　廿日市市宮内一丁目８４６番３
 2416000134663-0000
3 　廿日市市宮内一丁目８４６番５
 2416000134664-0000
4 　廿日市市宮内一丁目８５０番１
 2416000134666-0000
5 　廿日市市宮内一丁目８５１番２
 2416000134668-0000
6 　廿日市市宮内一丁目８５２番１
 2416000134669-0000
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備考