令和6年1月15日　提出 廿日市 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   廿日市 -21 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　内海　大和   TEL.

鑑定評価額 7,470,000 円  １㎡当たりの価格 93,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 廿日市市宮島町字北之町５５３番２３ ②地積 　(㎡) 80   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) 国立公(２種) （その他） 土砂災害警戒区域 重伝建保存地区 (70,270) 1:3.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅等が 建ち並ぶ既成住宅地 域 東4.5m市道 水道、下水 宮島桟橋 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   4.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 町家通り沿いの古い門前町で 、重要伝統的建造物群保存地 区の指定がある。 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 宮島桟橋南方 350m 法令 規制 （都）  (70,270) 国立公(２種) 土砂災害警戒区域 重伝建保存地区 ⑤地域要因の将 　来予測 宮島中心部背後の町家通りに位置する既成住宅地域で、近隣地域に特段の変動は見られず現状を維持すると予測 する。当該中心部における地価の変動を受け、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宮島町を中心とし対岸の大野地区をも含む住宅地域の存する圏域。需要者の中心は地縁性を有する地元の 個人であり、圏域外からの転入は少ない。宮島は国立公園や重要伝統的建造物群保存地区の指定があり背後の住宅地域 自体に大きな変動は見られないが、宮島中心部における地価の変動が波及してきている。不動産の取引件数は少なく、 取引が見られたとしても個別性が強く規模は様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、既成住宅地域に存し、かつ、対象標準地と類似性を有する取引事例を中心に比準を行い試算された価格で あり、市場の実勢を反映した実証的な価格となっている。一方、当地域は自用の戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成 熟であることから、収益価格の試算を断念した。以上より、市場性に基づく比準価格を標準とし、代表標準地との検討 を踏まえ、前年価格との均衡、周辺地域の価格との均衡等にも留意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　廿日市 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [100.0] 100 [ 67.6] [100.0] 100 93,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復し、個人消費及び設備投 資は回復・増加基調にある。宮島の来島者数 は再び増加し、コロナ禍前の水準に戻りつつ ある。 重要伝統的建造物群保存地区として古い街並 みを形成する既成住宅地域に存する。コロナ 禍の緩和に伴う地価上昇が波及してきている 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％