令和6年1月15日　提出 廿日市 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   廿日市 -14 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　仲野　亮太   TEL.

鑑定評価額 2,220,000 円  １㎡当たりの価格 12,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 廿日市市友田字里地１００２４番９０ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 も見られる山裾の住 宅地域 南東5m市道 水道、下水 宮内串戸 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 　　 交通 施設 宮内串戸駅西方 12.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心に、空き地も散見される、郊外の住宅団地である。高齢化が進み、地域内に格別の変動要因もな いことから、当面、地価は下落方向に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、廿日市市北部を中心とした住宅地域一円である。主たる需要者は地縁的選好性を有する個人、低価格で 不動産購入を志向する世帯等が中心となる。周辺に商業施設は存するものの、宅地需要は低迷し、不動産取引は少ない 。需要の中心となる価格帯はまちまちであるが、おおむね、土地で２００～４００万円程度であり、新築戸建住宅の供 給は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は戸建住宅を中心とした郊外の住宅団地に所在する。比準価格は、対象標準地の市場における流通性の観点 から、類似性の高い取引事例を基礎としており、実証的な価格である。一方、対象標準地は住宅団地にあり、賃貸市場 が未成熟なため、収益還元法は適用できなかった。本件では、市場実態を反映する比準価格を採用し、広域的な検討、 前年公示価格とその後の価格形成要因の変動を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 山間部の多い廿日市市北部地域では、人口減 少、高齢化の進展が認められ、生活利便性も 低いため、不動産需要は低迷が続いている。 都心からの接近性に劣る郊外の住宅団地であ る。当地域の宅地需要は低迷しており、地価 は下落傾向にある。その他、地域要因に変動 はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.9 ％  ％