令和6年1月15日　提出 廿日市 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   廿日市 -12 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　仲野　亮太   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 61,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 廿日市市四季が丘５丁目９番１０ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北東6m市道 水道、ガス、下水 宮内串戸 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南   350 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 宮内串戸駅西方 4.4km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とした高台に存する大規模な住宅団地である。中心部への接近性に劣るものの、相対的な値ごろ 感があること、地域内に格別の変動要因もないことから、当面、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、廿日市市の高台の住宅団地を中心とした住宅地域一円である。主たる需要者は廿日市市及び広島市に通 勤するサラリーマン等であり、圏内に地縁的選好性を有する個人が中心となる。住環境の安定した住宅地域として、地 価は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯はまちまちであるが、おおむね、土地で１，０００～１，３００ 万円、新築戸建住宅で２，５００～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は戸建住宅を中心とした高台の住宅団地に所在する。比準価格は、対象標準地の市場における流通性の観点 から、類似性の高い取引事例を基礎としており、実証的な価格である。一方、対象標準地は住宅団地にあり、賃貸市場 が未成熟なため、収益還元法は適用できなかった。本件では、市場実態を反映する比準価格を採用し、広域的な検討、 前年公示価格とその後の価格形成要因の変動を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇の影響による不確実性を受けつつも 、景気は安定的に推移している。廿日市市で も同様の状況である。 高台に存する閑静な住宅団地である。当地域 の宅地需要は安定して推移しており、地価も 安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％