令和6年1月15日　提出 廿日市 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   廿日市 -11 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　内海　大和   TEL.

鑑定評価額 31,800,000 円  １㎡当たりの価格 96,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 廿日市市阿品３丁目２７２１番 ｢阿品３－１１－２１｣ ②地積 　(㎡) 331   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い利便性の高い住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 阿品 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 阿品駅南方 600m 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 廿日市市の臨海部に位置する戸建住宅地域で、近隣地域に特段の変動は見られず現状を維持すると予測する。周 辺の交通施設、商業施設等との接近性及び生活利便性は良好で、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は廿日市市の平坦部における住宅地域の存する圏域。需要者の中心は廿日市市内及び広島市内を通勤圏とす る個人の一次取得者である。廿日市市中心部周辺の平坦部におけるＪＲ駅、大型商業施設等との接近性は良好であり生 活利便性に優れ、当該区域における住宅地需要は底堅い状況にある。土地は３３０㎡程度で３１００～３３００万円、 新築の戸建住宅は４５００～４８００万円が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、平坦部の住宅地域に存し、かつ、対象標準地と類似性を有する取引事例を中心に比準を行い試算された価 格であり、市場の実勢を反映した実証的な価格となっている。一方、当地域は自用の戸建住宅地域であり、賃貸市場が 未成熟であることから、収益価格の試算を断念した。以上より、市場性に基づく比準価格を標準とし、代表標準地との 検討を踏まえ、前年価格との均衡等にも留意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　廿日市 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    145,000 円／㎡ [104.1] 100 100 [100.0] 100 [157.8] [100.0] 100 95,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復し、個人消費及び設備投 資は回復・増加基調にあり、雇用・所得環境 は緩やかに改善している。 臨海部の住宅団地に存する。交通施設、大型 商業施設等との接近性は良好で閑静な居住環 境を有し、需要は底堅く、地価は上昇傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％