別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
廿日市 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
廿日市 -9 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　仲野　亮太   TEL.
鑑定評価額 23,400,000 円  １㎡当たりの価格 142,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 廿日市市地御前１丁目１１００番２１
｢地御前１－２１－８｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 南東6m市道 水道、ガス、下水 宮内串戸

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道　		 交通

施設		 宮内串戸駅南方

1.0km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 生活利便施設や病院が存する幹線沿い背後の住宅地域である。住宅地域として成熟しており、住環境の安定した
住宅地域として、当面、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    144,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     74,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、廿日市市中心部に近接した平坦部を中心とした住宅地域一円である。主たる需要者は廿日市市及び広島
市に通勤するサラリーマン等であり、圏内に地縁的選好性を有する個人が中心となる。住宅地域として成熟しており、
住環境も良好なため、地価は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯はまちまちであるが、おおむね、土地で２
，０００～２，５００万円、新築戸建住宅で３，５００～４，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は幹線背後の一般住宅を中心とした住宅地域に所在する。比準価格は、対象標準地の市場における流通性の
観点から、類似性の高い取引事例を基礎としており、実証的な価格である。収益価格は、賃貸経営の収益性を示してい
るが、当地域では、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、低位に求められた。本件では、市場実態を反映す
る比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　廿日市 -1                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    145,000 円／㎡		 [104.1]
100		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 [100.0]
100		 142,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    139,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇の影響による不確実性を受けつつも
、景気は安定的に推移している。廿日市市で
も同様の状況である。


区画整然とし、成熟した住宅地域である。当
地域の宅地需要は堅調に推移しており、地価
上昇は継続している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 廿日市 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 廿日市２４
Ｋ７３
-347331		 廿日市市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
b 廿日市２２
Ｔ７３
-427327		 廿日市市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m私道、
北東4m、角地
１住居

(60,160)
c 廿日市２３
Ｋ７３
-337332		 廿日市市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5m市道、
中間画地
２中専
土砂災害警戒区域
(60,200)
d 廿日市２３
Ｋ２３
-332342		 廿日市市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
e 廿日市２２
Ｔ７３
-427325		 廿日市市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
北西6m、角地
１中専

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
143,748  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
146,048 		 100
[ 100.8]
144,889 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
145,000 
b (　           ) 
121,017  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
125,374 		 100
[  88.0]
142,470 
142,000 
c (　           ) 
116,975  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
120,367 		 100
[  84.6]
142,278 
142,000 
d (　           ) 
127,771  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
131,604 		 100
[  89.9]
146,389 
146,000 
e (　           ) 
141,610  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
144,109 		 100
[ 100.0]
144,109 
144,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    144,000 円／㎡]  



廿日市 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,180,323 
584,368 
2,595,955 
1,975,130 
620,825 		 （　0.9692）
601,704 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     12,279,673 円　　　　（　     74,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
廿日市 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 ＬＳ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   165 ㎡     11.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積４５㎡（２ＤＫ）と想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段想定による。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,546 
139,140 		 3.0  417,420 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

278,280 		 834,840 
0 
⑨年額支払賃料        278,280 円　×　12ヶ月　＝　       3,339,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料込みを想定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,339,360 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       166,968 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,172,392 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           834,840 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,931 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,180,323 円　　　　（　        19,275 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 廿日市（賃）Ｋ
７３
　　　　-367303		 1,482  
(   1,482) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,482 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,550 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,546 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 廿日市（賃）Ｋ
１３
　　　　-341303		 1,703  
(   1,669) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,622 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
廿日市 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 105,200 円  　　　　     26,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 166,968 円  　　　        3,339,360　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       49,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      210,400 円  　　　　     26,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        26,300 円  　　　　     26,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,300 円  　　　　     26,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         584,368 円　（　　　　　　         3,542 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 146,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0751     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 ×  40 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,975,130 円  
（　　　　　        11,970 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,180,323 円      
②総費用 584,368 円      
③純収益　①－② 2,595,955 円      
④建物等に帰属する純収益 1,975,130 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 620,825 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 601,704 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,647 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,279,673 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      74,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 廿日市 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　廿日市市地御前一丁目１１００番２１
 2416000102992-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
廿日市 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
廿日市 -9 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　三宅　功   TEL.
鑑定評価額 23,300,000 円  １㎡当たりの価格 141,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 廿日市市地御前１丁目１１００番２１
｢地御前１－２１－８｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 南東6m市道 水道、ガス、下水 宮内串戸

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位　北、６ｍ
市道		 交通

施設		 宮内串戸駅南方

1.0km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当地域は、地御前地区の沿岸部に形成された比較的利便性の高い平地住宅地域であるが、地域内は概ね熟成して
いることから、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    143,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     79,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は廿日市市中心部乃至近郊の平坦部の住宅地域一円と思料される。需要者は主に廿日市市、広島市及び近接
都市に勤務地を有する個人等で、殆どが圏域内居住者であり域外からの転入は少ない。当該地域は最寄駅徒歩圏内の沿
岸部に形成された住宅地域で、需要は堅調と見られるが供給量は限定的である。よって取引の中心価格帯は見出し難い
が、土地で２，３００万前後、新築戸建で４，５００万円弱と推察される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等で生起した取引実例から接近した取引市場の実勢を反映した客観的・実証的価格
である。当該地域は自用の戸建住宅取得を目的とする取引が大半であり、また経済合理性に見合う賃料水準は形成され
ていない為、収益価格は低位に試算された。よって市場性を表象する規範性の高い比準価格を標準に、収益価格を参考
に留め、代表標準地との検討及び近時の需給動向等を勘案し、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　廿日市 -1                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    145,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[100.0]		 100
[105.9]		 [100.0]
100		 142,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    139,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 廿日市市の人口は減少基調、高齢化率は県平
均を上回り推移。土地取引は減少傾向が続く
。新設住宅着工数は建築費上昇もあり減少を
基調として推移。

沿岸部に形成された区画整然とした住宅地域
であり、最寄駅にも近く利便性は良好である
が、地域要因に変動は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 廿日市 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 廿日市２２
Ｔ７３
-427325		 廿日市市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
北西6m、角地
１中専

(70,200)
b 廿日市２４
Ｋ０１
-340130		 廿日市市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
北西2.2m、
北東1.6m、
三方路
２中専

(60,200)
c 廿日市２３
Ｔ４０
-434034		 廿日市市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西3.3m市道
、中間画地
１住居

(60,160)
d 廿日市２３
Ｋ１２
-331231		 廿日市市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4.5m市道
、中間画地
１住居

(60,180)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
141,610  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
144,109 		 100
[ 100.0]
144,109 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
144,000 
b (　           ) 
104,951  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
101,453 		 100
[  73.5]
138,031 
138,000 
c (　           ) 
125,408  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
129,421 		 100
[  87.5]
147,910 
148,000 
d (　           ) 
107,941  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
124,252 		 100
[  86.2]
144,144 
144,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    143,000 円／㎡]  



廿日市 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,200,162 
580,810 
2,619,352 
1,952,600 
666,752 		 （　0.9692）
646,216 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     13,188,082 円　　　　（　     79,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
廿日市 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 88.00 ＬＳ2 176.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   165 ㎡     11.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＬＳ造２階建（平均専有面積４５㎡・２ＤＫ）の共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下を想定した為。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
88.00 
100.0 
88.00 
1,591 
140,008 		 3.0  420,024 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
176.00 
100.0 
176.00 

280,016 		 840,048 
0 
⑨年額支払賃料        280,016 円　×　12ヶ月　＝　       3,360,192 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     176.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含まれる為、非計上とする。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で十分担保されている為、非計上とする。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,360,192 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       168,010 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,192,182 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           840,048 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,980 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,200,162 円　　　　（　        19,395 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 廿日市（賃）Ｋ
７３
　　　　-367303		 1,482  
(   1,482) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,512 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,595 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,591 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 廿日市（賃）Ｋ
８０
　　　　-298005		 1,426  
(   1,425) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,678 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
廿日市 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 104,000 円  　　　　     26,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 168,010 円  　　　        3,360,192　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       48,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      208,000 円  　　　　     26,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        26,000 円  　　　　     26,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,000 円  　　　　     26,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         580,810 円　（　　　　　　         3,520 円／㎡）　　（経費率　　  18.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 148,000 円／㎡　×　     176.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0751     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 ×  40 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,952,600 円  
（　　　　　        11,834 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,200,162 円      
②総費用 580,810 円      
③純収益　①－② 2,619,352 円      
④建物等に帰属する純収益 1,952,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 666,752 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 646,216 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,916 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,188,082 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      79,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 廿日市 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　廿日市市地御前一丁目１１００番２１
 2416000102992-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
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備考