令和6年1月15日　提出 廿日市 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   廿日市 -4 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　塩田　睦大   TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 77,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 廿日市市佐方３丁目４３０番１ ｢佐方３－４－２７｣ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 熟成した高台の住宅 地域 北東5.5m市道 水道、ガス、下水 廿日市 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．５ ｍ市道 交通 施設 廿日市駅北方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ熟成度の高い高台の住宅地域に位置する。地域要因に大きな変化が認められる地域ではない ため、今後も戸建住宅が建ち並ぶ地域として現状維持で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、廿日市市及び周辺の丘陵部の住宅地域の存する圏域と判定した。需要者は、地縁的選好性を有する自己 所有目的の戸建住宅を取得する個人、不動産業者が中心と考えられる。周辺の都市計画道路の整備による交通利便性の 向上や平坦部の価格上昇の影響を受けて、需給動向は安定的に推移している。取引の中心となる価格帯は、１２０㎡前 後の土地のみの取引で１，０００万円程度、新築戸建住宅は３，０００万円前後と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、丘陵部における賃貸需要は少ないため、賃貸市場は形成されてお らず、収益還元法の適用は見送った。比準価格は、近隣地域内及び佐方地区の住宅地域の取引事例を採用して求めたも のであり、市場の実態を反映した実証的な価格であることから、規範性は高い。よって、比準価格を採用し、代表標準 地との均衡、周辺の住宅団地との価格の均衡等に十分留意の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　廿日市 -12                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,300 円／㎡ [100.7] 100 100 [101.0] 100 [ 80.6] [101.0] 100 76,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 過去５年間、廿日市市の総人口は微減傾向で 推移している。取引件数は、令和２年頃より 回復傾向にあったが、令和４年頃より減少傾 向に転じている。 丘陵部の熟成した住宅地域であり、周辺で都 市計画道路の整備が完了したものの、地域要 因に特段の変動要因は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 -16.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％