令和6年1月12日　提出 東広島 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 9-1 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　根本　哲哉   TEL.

鑑定評価額 1,180,000,000 円  １㎡当たりの価格 36,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市西条町御薗宇字湯之元６４００番３ ②地積 　(㎡) 32,448   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1:2.5 工場 中規模工場が建ち並 ぶ市街地に近い工業 地域 北12m市道、西側道 水道、下水 西条 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   250 ｍ、南   250 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　 200.0 ｍ、規模　　    30,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 西条駅南方 2.2km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地に近接し、国道等の主要幹線や山陽自動車道ＩＣへのアクセスも良好な成熟した御薗宇工業団地である。 地域要因に特段の変動も認められず、概ね現状維持にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、東広島市を中心に県中央部に所在する内陸型工業地域を含む工業地域の圏域である。典型的な需要者 は、広島県内の工場事業者又は全国に事業展開する大手法人等である。東広島市内の工業用地の需要は高く、公共団体 が造成した産業団地は完売している。また、東広島市の工業用地の供給は希少であり、地価は上昇基調で推移している 。取引される価格は画地規模等により様々で、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、対象地と代替競争関係にある内陸型工業地域の取引事例を基に比較検討し試算されたもので、市場実態 を反映した実証的且つ客観的価格で規範性は高い。一方で、自社所有の工場を主体とした工業地域であり、工場として の賃貸市場は未成熟であることから、収益還元法は適用し得なかった。よって一手法のみの適用であるが、比準価格を 重視し、広域的な工業地の価格バランス及び近時の経済動向等も十分に考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復傾向にあり、金利や物価は上昇し ている。東広島市の工業地に対する需要は強 く、工業地の地価は引き続き上昇傾向。 市街地に隣接し、労働力の確保の点も有利な 工業専用地域である。地域は成熟しており、 特段の変動要因は見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％