別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
東広島 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東広島 5-5 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　小川　和夫   TEL.
鑑定評価額 33,500,000 円  １㎡当たりの価格 58,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東広島市黒瀬町楢原字上田中１５９番１
 ②地積
　(㎡)		 576  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）



(90,200)
不整形
1:1.5		 店舗

Ｗ1		 大型スーパー、店舗
等が見られる路線商
業地域		 南西13.6m県道、背面道 水道 西条

16.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １３．６ｍ県道 交通

施設		 西条駅南西方

16.0km		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は核となる大型商業施設が立地し、周辺にもロードサイド店舗や公共施設が集積する黒瀬地区の中心商
業地域であり、特段の変動要因はないことから当面は現状の利用状態で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね東広島市黒瀬地区及びその周辺市町に存する街路条件に恵まれた商業地域及び商住混在地域。需要者
の中心は地元法人、多店舗展開の法人等である。黒瀬地区の商業地域の顧客は地元の居住者が中心であり、当地区の人
口が減少傾向にある中で、テナントの入れ替わりや小規模な店舗の出店等は見られるが、活性化の動きは乏しく需要は
弱含みである。取引自体が少ないことから需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は黒瀬地区の類似性の認められる商業地の取引事例を中心に求めており市場性の反映が直接的で実証性が高い
。商圏が限定的で賃貸市場は弱含みであり投資採算性の確保はやや難しい状況にあることから収益価格は低位に求めら
れたと思料する。以上から、収益価格は参考に留め、代表標準地から検討した価格、広域的な地価バランス、需要動向
、前年価格、単価と総額との関連等にも十分留意のうえ比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　呉 5-2                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     71,600 円／㎡		 [ 97.1]
100		 100
[100.0]		 100
[119.4]		 [100.0]
100		 58,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市は積極的な産業誘致策等で西条地区を中
心に人口が増加しているが二極化も顕著であ
る。半導体関連の巨額投資による産業振興が
期待されている。

黒瀬地区の中心商業地域であり、地域内の大
型商業施設の顧客は多い。地域内で店舗の入
れ替わりは見られたが、不動産市場に旺盛な
需要はない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東広島 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 東広島２３
Ｔ７０
-437087		 東広島市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m国道、
南西2.5m、
角地
近商

(80,300)
b 東広島２３
Ｔ７０
-437088		 東広島市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西8.7m国道
、中間画地
近商

(80,300)
c 東広島２２
Ｋ９６
-329667		 東広島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東12m市道、
南西8m、角地
近商

(90,300)
d 東広島２４
Ｋ０２
-340225		 東広島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西10m国道、
中間画地
準住居

(60,200)
e 東広島２３
Ｔ７０
-437070		 東広島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西12.5m市
道、北東9m、
角地
｢調区｣ 

(80,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     30,248) 
43,211  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
42,025 		 100
[  81.4]
51,628 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
51,600 
b (　           ) 
48,915  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
49,514 		 100
[  81.4]
60,828 
60,800 
c (　           ) 
71,769  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
72,863 		 100
[ 111.8]
65,173 
65,200 
d (　           ) 
34,561  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
34,285 		 100
[  59.2]
57,914 
57,900 
e (　           ) 
34,557  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
33,270 		 100
[  59.6]
55,822 
55,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     58,100 円／㎡]  



東広島 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,911,800 
2,755,078 
10,156,722 
9,197,700 
959,022 		 （　0.9740）
934,087 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     19,063,000 円　　　　（　     33,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東広島 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 280.00 Ｓ3 840.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 90 ％   200 ％   200 ％   576 ㎡     19.0 m x   32.0 m  前面道路：県道     　  13.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロア貸）、２階以上：住宅（専有面積４５㎡程度のファミリータイプ） ⑦有効率　  91.7 ％
の理由		 この種の建物としてほぼ標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
280.00 
85.0 
238.00 
1,810 
430,780 		 6.0  2,584,680 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
280.00 
95.0 
266.00 
1,313 
349,258 		 2.0  698,516 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
840.00 
91.7 
770.00 

1,129,296 		 3,981,712 
0 
⑨年額支払賃料      1,129,296 円　×　12ヶ月　＝　      13,551,552 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     770.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,551,552 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       677,578 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,873,974 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,981,712 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          37,826 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,911,800 円　　　　（　        22,416 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 東広島（賃）Ｋ
０２
　　　　-360212		 1,533  
(   1,533) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 95.0]		 100
[115.0]
1,336 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,315 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,313 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 東広島（賃）Ｋ
０２
　　　　-360204		 1,049  
(   1,048) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,295 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東広島 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 645,000 円  　　　　    129,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 677,578 円  　　　       13,551,552　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       78,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,096,500 円  　　　　    129,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       129,000 円  　　　　    129,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       129,000 円  　　　　    129,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,755,078 円　（　　　　　　         4,783 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9740    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 129,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 149,000 円／㎡　×　     840.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0713     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0702 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,197,700 円  
（　　　　　        15,968 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,911,800 円      
②総費用 2,755,078 円      
③純収益　①－② 10,156,722 円      
④建物等に帰属する純収益 9,197,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 959,022 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 934,087 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,622 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,063,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東広島 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東広島市黒瀬町楢原字上田中１５９番１
 2420000207241-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
東広島 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東広島 5-5 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　市川　修一   TEL.
鑑定評価額 33,400,000 円  １㎡当たりの価格 58,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東広島市黒瀬町楢原字上田中１５９番１
 ②地積
　(㎡)		 576  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）



(90,200)
不整形
1:1.5		 店舗

Ｗ1		 大型スーパー、店舗
等が見られる路線商
業地域		 南西13.6m県道、背面道 水道 西条

16.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １３．６ｍ県道 交通

施設		 西条駅南西方

16.0km		 法令

規制		 近商
(90,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 大型の商業施設を核として中小の小売・飲食店舗、公共施設等が建ち並ぶ黒瀬地区の中心商業地域であるが、新
規出店計画は少なく、需要は低調である。地域内に格別の変動要因はなく、当面現状維持と予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は黒瀬地区及び周辺市町に存する路線商業地域及び幹線道路沿いの商住混在地域で、主たる需要者は中小の
店舗又は事業所の需要をもつ中堅又は地元の法人である。背後地域の人口減少が続いている郊外の路線商業地域におい
ては新規出店計画が少ないことから取引が少なく、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内に所在する取引事例をもとに試算されたもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり、
収益価格は対象標準地の投資採算性を示している。近隣地域及び周辺地域では事務所の賃貸需要はほぼなく、店舗の賃
貸需要は弱含みで、収益獲得を目的とする取引はほとんどないことから、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収
益価格を参酌して、更に代表標準地から検討した価格との均衡を考慮のうえ、上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　呉 5-2                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     71,600 円／㎡		 [ 96.6]
100		 100
[100.0]		 100
[119.4]		 [100.0]
100		 57,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市況は概ね堅調に推移しており、地価
は上昇傾向が強まっているが、物価や建築費
の上昇等先行き不透明感が出てきている。


大型商業施設を核とする路線商業地域で、新
規出店計画は少なく、需要は低調であり、地
価は下落傾向が続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東広島 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 東広島２４
Ｋ０２
-340225		 東広島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西10m国道、
中間画地
準住居

(60,200)
b 東広島２３
Ｔ７０
-437088		 東広島市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西8.7m国道
、中間画地
近商

(80,300)
c 東広島２３
Ｔ９６
-439636		 東広島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東10m市道、
中間画地
近商

(80,300)
d 東広島２３
Ｋ４６
-334614		 東広島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西15m国道、
南東22m、
角地
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
34,561  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
34,285 		 100
[  60.1]
57,047 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
57,000 
b (　           ) 
48,915  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
49,514 		 100
[  83.6]
59,227 
59,200 
c (　           ) 
34,536  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
35,434 		 100
[  60.4]
58,666 
58,700 
d (　           ) 
85,768  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.0]
108,027 		 100
[ 180.0]
60,015 
60,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 -44.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 +23.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     59,000 円／㎡]  



東広島 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,082,596 
2,779,096 
10,303,500 
9,347,000 
956,500 		 （　0.9733）
930,961 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     18,999,204 円　　　　（　     33,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東広島 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 280.00 Ｓ3 840.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 90 ％   200 ％   200 ％   576 ㎡     19.0 m x   32.0 m  前面道路：県道     　  13.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロア貸）、２・３階：住宅（小規模世帯向け、専有面積約４５㎡） ⑦有効率　  91.7 ％
の理由		 店舗兼共同住宅として概ね標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
280.00 
85.0 
238.00 
1,810 
430,780 		 6.0  2,584,680 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
280.00 
95.0 
266.00 
1,340 
356,440 		 3.0  1,069,320 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
840.00 
91.7 
770.00 

1,143,660 		 4,723,320 
0 
⑨年額支払賃料      1,143,660 円　×　12ヶ月　＝　      13,723,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     770.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,723,920 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       686,196 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,037,724 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,723,320 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          44,872 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,082,596 円　　　　（　        22,713 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 東広島（賃）Ｋ
０２
　　　　-360204		 1,049  
(   1,048) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,234 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,343 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,340 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 東広島（賃）Ｋ
０２
　　　　-360212		 1,533  
(   1,533) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
1,446 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東広島 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 650,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 686,196 円  　　　       13,723,920　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       77,900 円  　　　査定
 建物　　　　　　　　　    1,105,000 円  　　　　    130,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       130,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       130,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,779,096 円　（　　　　　　         4,825 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 130,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     840.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0702 ×  30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,347,000 円  
（　　　　　        16,227 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,082,596 円      
②総費用 2,779,096 円      
③純収益　①－② 10,303,500 円      
④建物等に帰属する純収益 9,347,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 956,500 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 930,961 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,616 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,999,204 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東広島 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東広島市黒瀬町楢原字上田中１５９番１
 2420000207241-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考