別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
東広島 -28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東広島 -28 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　市川　修一   TEL.
鑑定評価額 184,000,000 円  １㎡当たりの価格 130,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 97,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東広島市西条上市町９８１番１
｢西条上市町５－３５｣		 ②地積
　(㎡)		 1,418  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ10		 一般住宅、共同住宅
等が建ち並ぶ住宅地
域		 南5.8m市道、西側道 水道、ガス、下水 西条

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北５．８
ｍ市道		 交通

施設		 西条駅南東方

900m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 市中心部の幹線道路背後に位置し、中高層のマンション、戸建住宅等が混在する地域である。格別の変動要因は
なく、当面現状維持と予測する。
(3)最有効使用の判定 共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    132,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              128,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市中心部及びその周辺地域で分譲マンション等が立地可能な地域で、主たる需要者は分譲マンションの建
設・販売を目的とする大手又は中堅のマンション開発業者である。西条地区の人口は増加傾向が継続していること等か
らマンション需要は底堅く、マンション素地の需要も堅調であるが、購入希望者の競合、規模、交通及び生活上の利便
性等の諸事情により取引価格は様々であり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内に所在する取引事例をもとに試算されたもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり、
開発法による価格は対象標準地の投資採算性を示している。上記のとおりマンション需要は底堅く、開発業者は投資採
算性を重視して取引を行う傾向が強く、またそのような市場の実態を反映した比準価格の規範性も高い。以上から、本
件においては、両試算価格の規範性は同等と判断し、両試算価格を相互に関連付け、上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    124,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市況は概ね堅調に推移しており、地価
は上昇傾向が強まっているが、物価や建築費
の上昇等先行き不透明感が出てきている。


市中心部に位置し交通及び生活上の利便性が
良好である地域であり、供給はやや少ないが
素地の需要は堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東広島 -28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 東広島２４
Ｋ９６
-349616		 東広島市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西40m県道、
中間画地
商業

(80,500)
b 東広島２３
Ｔ９６
-439618		 東広島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西12m市道、
南6.5m、角地
２中専

(70,200)
c 東広島２３
Ｋ４６
-334609		 東広島市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西9m県道、
北東4m、角地
準工
地区計画等
(70,200)
d 東広島２１
Ｋ９６
-319623		 東広島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西6m市道、
北7m、角地
近商

(90,300)
e 東広島２３
Ｋ９６
-339611		 東広島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西30m国道、
中間画地
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
169,920  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
177,277 		 100
[ 133.0]
133,291 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
136,000 
b (　           ) 
116,334  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
114,340 		 100
[  89.3]
128,040 
131,000 
c (　           ) 
102,300  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
106,516 		 100
[  85.0]
125,313 
128,000 
d (　           ) 
112,571  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
122,948 		 100
[  94.7]
129,829 
132,000 
e (　           ) 
154,529  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
161,019 		 100
[ 121.4]
132,635 
135,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -17.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +13.0 交通・接近　 -18.0 環境　　　　 +31.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    132,000 円／㎡]  



東広島 -28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 画地規模が大きく、最有効使用が分譲マンション用地と判断されるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 地域性及び個別性により、マンション適地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

889,635,279 
708,150,874 
13 
425,000 
2,663.18 
245,000 
3,000.58 
⑧開発法による価格 　　          181,484,405 円　　　　（　              128,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東広島 -28　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,418 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,418.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
400.75 ㎡  3,000.58 ㎡  2,818.59 ㎡  181.99 ㎡  2,663.18 ㎡  ＲＣ・10F
 (    29 戸)
 92㎡・４ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      28.3 ％）  （     211.6 ％）  （     198.8 ％）  （      12.8 ％）  （     88.76 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１住居
60 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   31.2 ｍ

  46.4 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    5.8 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 425,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する分譲マンション価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    425,000 円／㎡　　×　　     2,663.18 ㎡　　＝　　　　       1,131,851,500 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,131,851,500 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   245,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   252,350 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考にして査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    252,350 円／㎡　　×　　　   3,000.58 ㎡　　＝　　　　         757,196,363 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,131,851,500 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         113,185,150 円 
支出合計　④+⑤+⑥           870,381,513 円 
(4)-4　投下資本収益率     13 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 9 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 19 ヶ月  販売管理費(2期目) 18 ヶ月 
建築工事(2期目) 16 ヶ月  販売収入(2期目) 24 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 24 ヶ月  販売収入(3期目) 25 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 101,866,635 円  (      9 ％) ×　　0.8241  （     19 ヶ月） ＝　　           83,948,294 円 
販売総額(2期) 916,799,715 円  (     81 ％) ×　　0.7831  （     24 ヶ月） ＝　　          717,945,857 円 
販売総額(3期) 113,185,150 円  (     10 ％) ×　　0.7752  （     25 ヶ月） ＝　　           87,741,128 円 
収入合計 － － － － 889,635,279 円 
支出 建築工事費(1期) 75,719,636 円  (     10 ％) ×　　0.9218  （      8 ヶ月） ＝　　           69,798,360 円 
建築工事費(2期) 75,719,636 円  (     10 ％) ×　　0.8496  （     16 ヶ月） ＝　　           64,331,403 円 
建築工事費(3期) 605,757,090 円  (     80 ％) ×　　0.7831  （     24 ヶ月） ＝　　          474,368,377 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 67,911,090 円  (     60 ％) ×　　0.9124  （      9 ヶ月） ＝　　           61,962,079 円 
販売管理費(2期) 45,274,060 円  (     40 ％) ×　　0.8325  （     18 ヶ月） ＝　　           37,690,655 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 708,150,874 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
          889,635,279 円　　－　　　　　　          708,150,874 円　　＝　　　　　           181,484,405 円 

              128,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 東広島 -28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東広島市西条上市町９８１番１
 2420000315337-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
東広島 -28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東広島 -28 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　那須　英樹   TEL.
鑑定評価額 182,000,000 円  １㎡当たりの価格 128,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 97,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東広島市西条上市町９８１番１
｢西条上市町５－３５｣		 ②地積
　(㎡)		 1,418  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ10		 一般住宅、共同住宅
等が建ち並ぶ住宅地
域		 南5.8m市道、西側道 水道、ガス、下水 西条

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北５．８
ｍ市道		 交通

施設		 西条駅南東方

900m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ西条駅徒歩圏内に位置し、生活利便施設への接近性に優れた住宅地域である。地域内に特段の変動要因はな
く、今後も現状の住環境を維持しつつ安定的に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    127,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              128,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東広島市中心市街地及びその周辺に位置する分譲マンションの需要が見込まれる地域と判定した。需要
者はマンションを建設し販売することを目的とした大手・中堅のデベロッパーが中心である。東広島市では、分譲マン
ションに対する需要は堅調で、新規分譲マンションの売れ行きは好調であり、開発業者の土地需要も旺盛である。立地
や規模によりばらつきがあり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 開発法による価格はマンション開発事業者が重視する投資採算性を反映した価格であり規範性が高い。また、同一需給
圏内に所在するマンション適地の取引事例から試算された比準価格も市場の実態を反映した実証的な価格であり規範性
は高い。よって、開発法による価格と比準価格の有する規範性は同等であると判断し、開発法による価格と比準価格を
関連付け、市場の需給動向等に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    124,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は緩やかな回復基調にある。東広島
市の地価は人口増加が続く中心部の上昇、過
疎化が進む周辺部の下落が継続している。


堅調な素地需要に対して市内中心部ではマン
ション適地となるまとまった土地の供給が少
ないことから、地価は上昇傾向で推移してい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東広島 -28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 東広島２３
Ｋ９６
-339609		 東広島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南4m未舗装道
路、西2m、
角地
１住居

(60,160)
b 東広島２４
Ｋ９６
-349616		 東広島市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西40m県道、
中間画地
商業

(80,500)
c 東広島２１
Ｋ９６
-319624		 東広島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西6m市道、
南西5m、
南東6m、
三方路
近商

(88,290)
d 東広島２３
Ｔ４６
-434620		 東広島市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東7.5m市道
、南東6m、
角地
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
73,763  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.9]
89,306 		 100
[  74.1]
120,521 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
123,000 
b (　           ) 
169,920  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
177,277 		 100
[ 137.8]
128,648 
131,000 
c (　           ) 
111,716  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.7]
120,924 		 100
[  96.4]
125,440 
128,000 
d (　           ) 
112,237  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
114,372 		 100
[  91.9]
124,453 
127,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　 -14.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -17.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    127,000 円／㎡]  



東広島 -28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判定し、開発法を適用したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

851,713,527 
669,560,489 
13 
403,000 
2,663.18 
231,000 
3,000.58 
⑧開発法による価格 　　          182,153,038 円　　　　（　              128,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東広島 -28　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,418 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,418.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
400.75 ㎡  3,000.58 ㎡  2,800.58 ㎡  200.00 ㎡  2,663.18 ㎡  ＲＣ・10F
 (    29 戸)
 92㎡・４ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      28.3 ％）  （     211.6 ％）  （     197.5 ％）  （      14.1 ％）  （     88.76 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１住居
60 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   31.2 ｍ

  46.4 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    5.8 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 403,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定した。
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    403,000 円／㎡　　×　　     2,663.18 ㎡　　＝　　　　       1,073,261,540 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,073,261,540 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   231,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   237,930 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築等を参考として査定した。
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    237,930 円／㎡　　×　　　   3,000.58 ㎡　　＝　　　　         713,927,999 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,073,261,540 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         107,326,154 円 
支出合計　④+⑤+⑥           821,254,153 円 
(4)-4　投下資本収益率     13 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発業者の借入金利率・開発利潤・危険負担率を考慮して査定した。
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 11 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 16 ヶ月  販売収入(2期目) 18 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 24 ヶ月  販売収入(3期目) 24 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 96,593,539 円  (      9 ％) ×　　0.8940  （     11 ヶ月） ＝　　           86,354,624 円 
販売総額(2期) 10,732,615 円  (      1 ％) ×　　0.8325  （     18 ヶ月） ＝　　            8,934,902 円 
販売総額(3期) 965,935,386 円  (     90 ％) ×　　0.7831  （     24 ヶ月） ＝　　          756,424,001 円 
収入合計 － － － － 851,713,527 円 
支出 建築工事費(1期) 71,392,800 円  (     10 ％) ×　　0.9218  （      8 ヶ月） ＝　　           65,809,883 円 
建築工事費(2期) 71,392,800 円  (     10 ％) ×　　0.8496  （     16 ヶ月） ＝　　           60,655,323 円 
建築工事費(3期) 571,142,399 円  (     80 ％) ×　　0.7831  （     24 ヶ月） ＝　　          447,261,613 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 64,395,692 円  (     60 ％) ×　　0.9218  （      8 ヶ月） ＝　　           59,359,949 円 
販売管理費(2期) 42,930,462 円  (     40 ％) ×　　0.8496  （     16 ヶ月） ＝　　           36,473,721 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 669,560,489 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
          851,713,527 円　　－　　　　　　          669,560,489 円　　＝　　　　　           182,153,038 円 

              128,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 東広島 -28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東広島市西条上市町９８１番１
 2420000315337-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考