別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
東広島 -27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東広島 -27 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　隆之   TEL.
鑑定評価額 24,800,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東広島市寺家駅前２番５
｢寺家駅前２－７｣		 ②地積
　(㎡)		 230  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
地区計画等

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 戸建住宅が建ち並ぶ
区画整理済の住宅地
域		 北東6m市道 水道、下水 寺家

210m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北６ｍ市道 交通

施設		 寺家駅北西方

210m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 平成２９年春のＪＲ寺家駅開業以来、寺家地区は宅地開発が活発に見られ、人口増が続いている。当該地域は生
活利便性が高く、今後も地価の上昇傾向が続くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     56,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東広島市中心市街地周辺の住宅地域一帯である。需要者は地縁性を有する一次取得者が中心であるが、
外部からの転入も見られる。当該地域は寺家駅に近接する利便性の高い立地であり、需要は強含みである。中心となる
価格帯は、土地が２，１００万円程度、新築建売住宅で３，７００万円程度と把握した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 寺家駅に近い住宅地域であり、地価に見合った賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低位に試算された。
比準価格は同一需給圏内の関連性の強い取引事例から試算したものであり、市場性を反映した規範性の高い価格である
。よって本件では、比準価格を標準とし、収益価格からの検討を踏まえ、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東広島 -12                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     67,500 円／㎡		 [103.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 65.7]		 [100.0]
100		 107,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    105,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東広島市においては、利便性の高い中心部の
不動産需要が増大する一方で、周辺部の過疎
高齢化が進んでおり、二極化が鮮明である。


寺家駅南口広場背後の住宅地域。生活利便性
の高さから需要は根強く、地価は上昇傾向で
推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東広島 -27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 東広島２４
Ｋ４６
-344617		 東広島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m私道、
西5m、角地
１住居

(70,200)
b 東広島２４
Ｋ４６
-344611		 東広島市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東6m私道、
中間画地
１住居
地区計画等
(60,200)
c 東広島２４
Ｋ４６
-344621		 東広島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
d 東広島２３
Ｔ４６
-434622		 東広島市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
１中専
地区計画等
(60,200)
e 東広島２３
Ｔ４６
-434610		 東広島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
北西6m、
二方路
｢調区｣ 

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
93,499  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
92,949 		 100
[  87.3]
106,471 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
106,000 
b (　           ) 
95,577  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
99,912 		 100
[  89.3]
111,884 
112,000 
c (　           ) 
85,799  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
86,829 		 100
[  85.7]
101,317 
101,000 
d (　           ) 
87,160  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
90,036 		 100
[  85.6]
105,182 
105,000 
e (　           ) 
90,750  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
90,928 		 100
[  80.1]
113,518 
114,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    108,000 円／㎡]  



東広島 -27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  原価法を適用するための適切な資料の収集が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,858,857 
997,329 
3,861,528 
3,224,520 
637,008 		 （　0.9744）
620,701 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     12,931,271 円　　　　（　     56,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東広島 -27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 105.00 Ｓ3 315.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
地区計画等
 60 ％   200 ％   200 ％   230 ㎡     18.0 m x   13.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ４８㎡２ＤＫ６戸。 ⑦有効率　  92.0 ％
の理由		 用途、規模等から標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 3		 住宅
105.00 
92.0 
96.60 
1,381 
133,405 		 3.0  400,215 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
315.00 
92.0 
289.80 

400,215 		 1,200,645 
0 
⑨年額支払賃料        400,215 円　×　12ヶ月　＝　       4,802,580 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     289.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         300,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,802,580 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         300,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       255,129 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,847,451 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,200,645 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,406 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,858,857 円　　　　（　        21,125 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 東広島（賃）Ｋ
９６
　　　　-369604		 1,138  
(   1,138) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 81.0]		 100
[100.0]
1,448 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,384 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,381 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 東広島（賃）Ｔ
９６
　　　　-359656		 1,191  
(   1,189) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
1,320 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東広島 -27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 152,100 円  　　　　     50,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 255,129 円  　　　        5,102,580　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       57,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      430,900 円  　　　　     50,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        50,700 円  　　　　     50,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        50,700 円  　　　　     50,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         997,329 円　（　　　　　　         4,336 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9744    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 50,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 161,000 円／㎡　×　     315.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0636     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 45 ％　＋　0.0636 ×  40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,224,520 円  
（　　　　　        14,020 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,858,857 円      
②総費用 997,329 円      
③純収益　①－② 3,861,528 円      
④建物等に帰属する純収益 3,224,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 637,008 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 620,701 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,699 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,931,271 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      56,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東広島 -27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東広島市寺家駅前２番５
 2420000352648-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
東広島 -27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東広島 -27 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　那須　英樹   TEL.
鑑定評価額 24,800,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東広島市寺家駅前２番５
｢寺家駅前２－７｣		 ②地積
　(㎡)		 230  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
地区計画等

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 戸建住宅が建ち並ぶ
区画整理済の住宅地
域		 北東6m市道 水道、下水 寺家

210m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北６ｍ市
道		 交通

施設		 寺家駅北西方

210m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ寺家駅に近接する住宅地域である。区画整理済みであり、周辺利便施設への接近性に優れ、居住の快適性、
生活の利便性ともに良好である。堅調な宅地需要から、地価は今後も上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     55,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、寺家地区を中心とした東広島市中心部周辺の住宅地域と判定した。需要者は、圏域内居住者を主として
圏域外からの転入者も見られる。寺家駅に近接し、駅周辺の生活利便施設への接近性も良好であることから、底堅い需
要が認められる地域である。需要の中心となる価格帯は、土地が１，７００万円～２，４００万円程度、新築戸建住宅
で３，５００万円～４，０００万円程度と把握した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自用の戸建住宅を中心とする住宅地域であり、収益性よりも居住の快適性、生活の利便性が重視されること
から賃貸共同住宅を想定して試算した収益価格の説得力は弱い。比準価格は寺家地区の住宅地域内に所在し、対象標準
地と類似性を有する取引事例から試算された価格であり、市場の実態を反映した実証的な価格である。よって、収益価
格は参考に留め、代表標準地価格との均衡に留意の上、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東広島 -12                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     67,500 円／㎡		 [103.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 64.8]		 [100.0]
100		 108,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    105,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は緩やかな回復基調にある。東広島
市の地価は人口増加が続く中心部の上昇、過
疎化が進む周辺部の下落が継続している。


良好な居住環境、高い生活利便性を有する寺
家駅近接の住宅地域。寺家地区の需要は全般
的に堅調であり、地価は上昇基調で推移して
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東広島 -27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 東広島２４
Ｋ４６
-344617		 東広島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m私道、
西5m、角地
１住居

(70,200)
b 東広島２４
Ｋ４６
-344602		 東広島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m道路、
中間画地
１住居
地区計画等
(60,200)
c 東広島２４
Ｋ４６
-344603		 東広島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西6m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,300)
d 東広島２３
Ｔ４６
-434616		 東広島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5m市道、
北西5m、角地
１中専
地区計画等
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
93,499  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
92,949 		 100
[  86.4]
107,580 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
108,000 
b (　           ) 
89,483  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
90,109 		 100
[  84.4]
106,764 
107,000 
c (　           ) 
89,028  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
90,007 		 100
[  81.3]
110,710 
111,000 
d (　           ) 
81,625  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
80,833 		 100
[  77.5]
104,301 
104,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    108,000 円／㎡]  



東広島 -27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,852,206 
996,980 
3,855,226 
3,224,520 
630,706 		 （　0.9744）
614,560 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     12,803,333 円　　　　（　     55,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東広島 -27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 105.00 Ｓ3 315.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
地区計画等
 60 ％   200 ％   200 ％   230 ㎡     18.0 m x   13.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～３階：住宅（４８㎡程度、２ＤＫ、６戸） ⑦有効率　  92.0 ％
の理由		 共用部分のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 3		 住宅
105.00 
92.0 
96.60 
1,379 
133,211 		 3.0  399,633 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
315.00 
92.0 
289.80 

399,633 		 1,198,899 
0 
⑨年額支払賃料        399,633 円　×　12ヶ月　＝　       4,795,596 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     289.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         300,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,795,596 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         300,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       254,780 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,840,816 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,198,899 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,390 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,852,206 円　　　　（　        21,097 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 東広島（賃）Ｔ
９６
　　　　-349652		 1,168  
(   1,123) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
1,327 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,382 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,379 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 東広島（賃）Ｋ
９６
　　　　-359602		 1,146  
(   1,144) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 84.0]		 100
[100.0]
1,436 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東広島 -27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 152,100 円  　　　　     50,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 254,780 円  　　　        5,095,596　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       57,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      430,900 円  　　　　     50,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        50,700 円  　　　　     50,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        50,700 円  　　　　     50,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         996,980 円　（　　　　　　         4,335 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9744    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 50,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 161,000 円／㎡　×　     315.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0636     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 45 ％　＋　0.0636 ×  40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,224,520 円  
（　　　　　        14,020 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,852,206 円      
②総費用 996,980 円      
③純収益　①－② 3,855,226 円      
④建物等に帰属する純収益 3,224,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 630,706 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 614,560 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,672 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,803,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      55,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東広島 -27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東広島市寺家駅前２番５
 2420000352648-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考