令和6年1月12日　提出 東広島 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 -23 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　小林　紀雄   TEL.

鑑定評価額 3,620,000 円  １㎡当たりの価格 19,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市志和町別府字笹野堰７３６番８ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） (70,300) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東5m市道 水道 八本松 6.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   300 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 八本松駅北西方 6.8km 法令 規制 ｢調区｣  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 山陽自動車道志和ＩＣ近くに立地する小規模の住宅団地であるが、特段の変動はなく今後も現状のまま推移する ものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東広島市の志和地区を中心に、市内で周辺に農地が多くみられる市街化調整区域内の住宅地域の圏域。 需要者の中心は地縁のある個人が殆どを占め、同一需給圏外からの転入は少ない。志和ＩＣには比較的近いものの、Ｊ Ｒの駅から遠いことに加え、周辺に利便施設が少なく、需要の程度が低い。中心的な価格帯は土地が４００万円程度、 新築の戸建住宅はみられず中古物件で１，０００万円前後と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域ではアパート等の賃貸用不動産等もみられず、戸建住宅利用が主体で空地が多く残る住宅地域であり、収益性が 取引の目安とされることはなく、自用目的での取引により価格が形成されている。比準価格は類似地域内の関連性の強 い取引事例から求めた説得力の高い価格である。鑑定評価額は比準価格を中心に、代表標準地から検討した価格と間近 の市場の需給動向にも留意して、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東広島 -25                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,600 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [150.0] [104.0] 100 19,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高の影響が大きく実質賃金は下落傾向が 続いている。一方で不動産の選別化傾向は変 わらず二極化が進んでいる。 ＪＲの駅や市の中心市街地から遠いが、総額 面を考慮した需要もみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％